전체 글

동탄·기흥·구리 조정대상지역·투기과열지구 지정, 달라지는 대출·양도세·청약 규제

xXfacebook페이스북

10억원짜리 아파트를 무주택자가 살 때 나오던 주택담보대출이 7억원에서 4억원으로 줄었습니다. 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 세 곳이 2026년 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정되면서 담보인정비율(LTV — 집값 대비 빌릴 수 있는 비율)이 70%에서 40%로 낮아졌기 때문입니다.

바뀐 것은 대출만이 아닙니다. 다주택자 양도소득세와 취득세 중과, 1세대1주택 비과세의 거주요건, 청약 1순위와 재당첨 제한까지 네 갈래가 한꺼번에 움직였습니다. 이미 계약을 마친 사람에게는 경과조치가 있지만, 조건이 까다로워 "계약만 했으면 된다"고 넘겨짚으면 손해가 납니다. 세 지역에 집을 사려거나 이미 계약한 분이라면 아래 표부터 확인하시기 바랍니다.

규제지역 지정 전후로 대출 한도, 양도세, 취득세, 청약 네 축이 어떻게 달라지는지 한눈에 비교한 표

지정 전과 후를 네 축으로 비교한 표. 대출·세금·청약이 동시에 강화된다.

어디가, 언제부터 규제지역이 됐나

국토교통부는 2026년 6월 30일 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정한다고 발표했고, 지정 효력은 2026년 7월 1일부터 발생했습니다(주택법 제63조·제63조의2). 투기과열지구와 조정대상지역은 별개의 제도지만 이번에는 세 곳 모두 두 규제가 함께 적용됩니다. 이어 2026년 7월 5일부터는 세 지역 일부가 토지거래허가구역으로도 지정됐습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조). 허가 대상이 되는 필지와 지정 기간은 지자체 고시로 정해지므로, 내가 사려는 물건이 포함되는지는 해당 시·군·구청에서 확인해야 합니다.

정리하면 이번 지정으로 네 가지가 동시에 바뀝니다. 대출은 한도가 줄고, 다주택자 세금은 중과가 붙고, 1주택 비과세는 요건이 늘고, 청약은 문턱이 높아졌습니다. 아래 표는 지정 전과 후를 축별로 비교한 것입니다.

항목 지정 전(비규제) 2026-07-01 지정 후(규제지역) 근거
주담대 LTV(무주택) 70% 40% 금융위 2026-06-30
유주택자 수도권 주택구입 대출 가능 0%(원칙 금지) 금융위 2026-06-30
다주택 양도세 기본세율(6~45%) +20~30%p 중과 소득세법 §104⑦
취득세(2주택) 중과 없음 8% 지방세법 §13의2
1주택 비과세 보유 2년 보유 2년+거주 2년 소득세법 시행령 §154①
청약 재당첨 제한 완화 투기과열 10년·조정 7년 주택공급규칙 §54

2026년 6월 30일 발표, 7월 1일 규제지역 지정, 7월 5일 토지거래허가구역 지정으로 이어지는 일정을 정리한 타임라인

6월 30일 발표에서 7월 5일 토지거래허가까지 이어지는 일정. 대출 경과조치 기준일은 6월 30일이다.

대출 — LTV 70%에서 40%로, 전세·신용대출도 제한

금융위원회 2026년 6월 30일 보도자료에 따르면, 규제지역에서 주택담보대출 LTV는 무주택자와 기존 집을 파는 조건(처분조건부)의 1주택자에게 40%가 적용됩니다. 앞의 예처럼 10억원 아파트라면 대출 한도가 7억원(70%)에서 4억원(40%)으로 3억원 줄어드는 셈입니다. 집을 그대로 보유한 유주택자가 수도권 규제지역에서 주택을 추가로 살 때는 원칙적으로 주택담보대출이 나오지 않습니다(LTV 0%). 다만 생애최초 구입자나 디딤돌·보금자리론 같은 정책모기지에는 60~70%까지 별도 기준이 적용됩니다.

전세대출과 신용대출도 함께 조입니다. 규제지역의 3억원 초과 아파트와 관련된 전세대출이 제한되며, 효력 발생일인 7월 1일 전에 전세계약을 맺은 경우는 예외로 봅니다. 신용대출은 1억원을 초과해 받으면 대출 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다. 즉 신용대출로 자금을 미리 당겨 놓고 규제지역 집을 사려던 계획은 1년의 제약을 받게 됩니다.

무주택자, 처분조건부 1주택자, 유주택자별로 주담대 LTV와 전세·신용대출 제한이 어떻게 다른지 비교한 그림

보유 상태에 따라 대출 한도가 갈린다. 유주택자의 수도권 규제지역 주택구입은 원칙적으로 대출이 막힌다.

세금 — 다주택 양도세·취득세 중과와 1주택 거주요건

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다(소득세법 제104조 제7항, 조문 시행일 2026-01-01). 최고 세율로 보면 2주택자 65%, 3주택 이상 75%까지 올라갑니다. 중요한 것은 이 중과가 "유예 중"이라는 오해입니다. 한시적 중과 배제는 2026년 5월 9일 종료돼 연장되지 않았고, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다(소득세법 시행령 제167조의3). 개별 사안은 보유 주택 수 산정 등이 달라질 수 있으므로 국세청이나 세무사 상담을 병행하는 편이 안전합니다.

취득세도 마찬가지로 중과가 살아 있습니다. 조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 8%, 세 번째 이상이나 법인은 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항, 조문 시행일 2026-01-01). 산식으로 보면 기본 4%에 2%를 200% 가산해 8%, 400% 가산해 12%가 나오는 구조입니다. 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우는 중과에서 제외됩니다. 국회를 통과하지 못한 취득세 중과 완화안 때문에 세율이 낮아졌다고 오해하기 쉽지만, 현행 8%·12%가 그대로 유지됩니다.

한편 1세대1주택 양도세 비과세의 거주요건은 "취득 당시 조정대상지역"이었는지로 갈립니다. 취득 시점에 조정대상지역인 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 판정 기준은 파는 시점이 아니라 사는 시점입니다. 따라서 지정일인 2026년 7월 1일 전에 취득한 주택은 거주요건이 없어 보유 2년만 채우면 되고, 지정 이후 취득분부터 거주 2년이 추가로 요구됩니다. 이 비과세 요건은 1세대1주택 양도세 비과세 요건 글에서 더 자세히 다뤘습니다.

다주택 양도세·취득세 중과가 적용되는지를 취득 시점과 지역·주택 수로 판정하는 흐름도

양도세와 취득세 중과, 거주요건 판정은 "취득 시점에 조정대상지역이었는지"가 갈림길이다.

청약 — 1순위와 재당첨 제한이 강화된다

규제지역에서는 청약 1순위 요건이 까다로워집니다. 청약통장 가입 2년, 세대주, 과거 5년 이내 세대 구성원의 당첨 이력이 없을 것, 무주택이거나 1주택일 것(2주택 이상 세대는 제외)을 모두 충족해야 1순위가 됩니다(주택공급에 관한 규칙 제28조, 조문 시행일 2026-06-15). 비규제지역에서는 통장 가입 기간 등만 보던 것과 달리, 세대주 여부와 당첨 이력, 보유 주택 수까지 함께 따진다는 점이 다릅니다.

재당첨 제한도 세집니다. 규제지역에서 당첨되면 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 동안 다시 당첨될 수 없습니다(주택공급에 관한 규칙 제54조, 조문 시행일 2026-06-15). 세 지역은 투기과열지구와 조정대상지역이 겹치므로 더 긴 제한이 기준이 됩니다. 전매제한 기간도 강화되지만 지역·주택 유형별로 구체적인 연수가 달라 여기서는 다루지 않으니, 개별 단지의 입주자 모집공고와 청약홈에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

지정 전에 계약했다면 — 경과조치와 확인 순서

대출에는 경과조치가 있습니다. 금융위 발표 기준으로, 지정 효력 전날인 2026년 6월 30일까지 대출 신청 접수를 완료했거나, 매매계약을 맺고 계약금까지 납부한 사실을 증명하면 종전 규정을 적용받을 수 있습니다. 반대로 말하면 계약서만 있고 계약금 납부가 확인되지 않거나 대출 신청 접수가 안 됐다면 강화된 40% 기준을 적용받을 수 있습니다. "계약만 하면 된다"가 아니라 계약금 납부 또는 대출 신청 접수까지가 기준선이라는 점을 확인해야 합니다.

세금과 청약의 개별 경과규정은 사안마다 원문 확인이 필요합니다. 양도세 비과세 거주요건은 앞서 본 대로 취득 시점을 기준으로 판정되므로, 지정 전 취득분이라면 거주요건이 없다는 점을 계약서·등기 날짜로 확인하면 됩니다. 취득세 중과 여부, 청약 제한의 경과 적용은 지자체와 청약홈의 개별 안내가 우선하므로, 잔금과 등기 일정이 지정일 전후에 걸쳐 있다면 국세청·해당 지자체·청약홈에서 자기 사안을 직접 확인하는 편이 안전합니다.

정리

  • 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 대출·양도세·취득세·청약이 동시에 강화됐습니다.
  • 규제지역 주담대 LTV는 무주택·처분조건부 1주택이 40%, 유주택자의 수도권 주택구입은 원칙적으로 0%입니다. 다주택 양도세는 +20~30%포인트 중과, 취득세는 2주택 8%·3주택 이상 12%입니다.
  • 대출 경과조치 기준일은 2026년 6월 30일(계약금 납부 또는 대출 신청 접수)이고, 1주택 거주요건은 취득 시점 기준이라 지정 전 취득분은 거주요건이 없습니다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

Published Aug 3, 2026

이 글 공유하기xXfacebook페이스북

바뀌는 세금·부동산 제도를 1차 출처로 확인해서 정리합니다.