중개보수 요율표, 5억 매매 상한 200만원 계산법

공인중개사를 통해 5억원에 집을 사고팔면 한 사람이 내는 중개보수 상한은 200만원입니다. 거래금액 5억원에 상한요율 0.4%를 곱한 값이고 이 요율은 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1에 적혀 있습니다(2021년 10월 19일 신설, 국토교통부령 제902호). 200만원은 매도인과 매수인이 각각 부담하는 한도라서 중개사가 이 거래 하나에서 받을 수 있는 금액은 양쪽을 합해 최대 400만원입니다.

어긋나기 쉬운 지점은 이 표를 정해진 가격표로 읽는 것입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 조례가 정한 요율 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정한다고 적습니다. 표의 숫자는 넘을 수 없는 선이고 그 아래는 협의의 영역입니다.

2026년 8월 28일부터는 오피스텔 조항에도 같은 문구가 들어가 시행되고 있습니다. 그런데 오피스텔에 적용되는 상한요율이 0.4%인지 0.9%인지는 전용면적과 부엌·화장실 요건에서 갈립니다. 전세 2억원이면 80만원과 180만원의 차이입니다.

매매와 임대차는 구간의 경계부터 다르다. 한도액이 붙은 칸은 12개 구간 중 네 곳뿐이다.

5억원 매매 중개보수 상한은 200만원입니다

거래내용	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	1천분의 6 (0.6%)	25만원
매매·교환	5천만원 이상 2억원 미만	1천분의 5 (0.5%)	80만원
매매·교환	2억원 이상 9억원 미만	1천분의 4 (0.4%)	없음
매매·교환	9억원 이상 12억원 미만	1천분의 5 (0.5%)	없음
매매·교환	12억원 이상 15억원 미만	1천분의 6 (0.6%)	없음
매매·교환	15억원 이상	1천분의 7 (0.7%)	없음
임대차 등	5천만원 미만	1천분의 5 (0.5%)	20만원
임대차 등	5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4 (0.4%)	30만원
임대차 등	1억원 이상 6억원 미만	1천분의 3 (0.3%)	없음
임대차 등	6억원 이상 12억원 미만	1천분의 4 (0.4%)	없음
임대차 등	12억원 이상 15억원 미만	1천분의 5 (0.5%)	없음
임대차 등	15억원 이상	1천분의 6 (0.6%)	없음

법령 원문은 백분율이 아니라 "1천분의 6"처럼 적습니다. 1천분의 6이 0.6%입니다. 이 표가 붙어 있는 조항은 시행규칙 제20조 제1항입니다. 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 한쪽이 내는 한도가 이 표라고 정합니다. 표의 금액은 한 사람이 내는 상한이고 중개사가 거래 하나에서 받는 총액은 그 두 배까지 갈 수 있습니다.

한도액 칸은 12개 구간 중 네 곳, 매매·교환과 임대차 등 각각의 아래 두 구간에만 있습니다. 한도액이란 요율로 계산한 값이 그보다 커져도 넘을 수 없는 금액입니다. 다만 별표 1 원문에는 이 우선 관계를 설명하는 비고가 없습니다. 별표 1은 표 하나로만 되어 있습니다.

한도액이 이기는 경우와 그렇지 않은 경우

보증금 4,900만원인 전세는 「5천만원 미만」 구간이라 0.5%를 적용합니다. 4,900만원 × 0.5% = 24만 5,000원인데 이 구간의 한도액이 20만원이므로 한쪽이 내는 상한은 20만원이 됩니다.

반대로 3,000만원짜리 매매는 「5천만원 미만」 구간의 0.6%를 적용해 3,000만원 × 0.6% = 18만원입니다. 한도액 25만원보다 작으니 18만원이 그대로 상한이 됩니다. 한도액은 요율로 계산한 값이 그 금액을 넘을 때만 작동합니다.

구간의 경계에서는 거래금액이 조금만 올라가도 상한이 크게 뜁니다. 8억 9,000만원 매매는 「2억원 이상 9억원 미만」 구간이라 0.4%를 적용해 356만원, 9억원 매매는 「9억원 이상 12억원 미만」 구간이라 0.5%를 적용해 450만원입니다. 거래금액 차이는 1,000만원인데 한쪽이 내는 상한은 94만원 벌어집니다. 이 두 구간에는 한도액이 없어서 요율이 그대로 금액이 됩니다. 한도액이 없는 것은 임대차도 마찬가지입니다. 보증금 3억원인 전세는 「1억원 이상 6억원 미만」 구간의 0.3%를 적용해 3억원 × 0.3% = 90만원이 한쪽의 상한입니다.

월세가 있으면 거래금액부터 다르게 계산합니다

월세가 있는 임대차는 표를 보기 전에 거래금액을 만들어야 합니다. 시행규칙 제20조 제5항 제1호는 보증금 외에 차임이 있는 경우 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 값을 거래금액으로 한다고 정합니다. 그 합산액이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다.

보증금과 월세를 합산한 금액이 5천만원 미만이면 곱하는 수가 100에서 70으로 내려간다.

보증금 1,000만원에 월세 50만원인 계약을 보겠습니다. 50만원 × 100 + 1,000만원 = 6,000만원입니다. 5천만원 이상이므로 그대로 쓰고 「5천만원 이상 1억원 미만」 구간의 0.4%를 적용하면 6,000만원 × 0.4% = 24만원입니다. 한도액 30만원보다 작으니 24만원이 한쪽의 상한입니다.

보증금 500만원에 월세 40만원이면 결과가 달라집니다. 40만원 × 100 + 500만원 = 4,500만원으로 5천만원에 미치지 못하므로 40만원 × 70 + 500만원 = 3,300만원으로 다시 계산합니다. 「5천만원 미만」 구간의 0.5%를 적용해 3,300만원 × 0.5% = 16만 5,000원이고 한도액 20만원보다 작으니 16만 5,000원이 상한입니다. 곱하는 수가 내려가면 구간도 내려가는데 그 구간의 요율은 오히려 0.4%에서 0.5%로 올라갑니다.

같은 항의 나머지 두 호도 계약 자리에서 쓰입니다. 교환계약은 교환 대상 중 거래금액이 큰 쪽의 가액을 기준으로 하고(제2호), 같은 중개대상물에 대해 같은 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약의 거래금액만 적용합니다(제3호).

상한요율입니다, 정찰제가 아닙니다

표의 숫자가 최종 가격이 아니라는 점은 조문에 그대로 적혀 있습니다. 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 시·도 조례로 정한 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 정합니다. 상한 아래에서 얼마로 할지는 법령이 정해 두지 않았습니다.

2026년 8월 28일부터 시행 중인 개정 시행규칙은 오피스텔 조항에도 같은 구조를 넣었습니다. 종전 제20조 제4항 제1호는 "별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다"였는데 국토교통부령 제1611호(2026년 8월 11일 공포)로 "별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"로 바뀌었습니다. 국토교통부가 입법예고에서 밝힌 주요내용은 "주거용 오피스텔 중개보수 결정 시, 중개의뢰인과 개업공인중개사 간 협의하여 결정함을 명확화"였습니다(국토교통부공고 제2026-729호). 이 개정에 딸린 부칙은 시행일 한 줄뿐이고 적용례나 경과조치는 없습니다. 별표 1과 별표 2의 요율 수치 자체는 이번 개정에서 바뀌지 않았습니다.

상한을 넘겨 받는 것은 금지행위입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호가 이렇게 적습니다.

사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

같은 법 제49조 제1항 제10호는 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지를 위반한 사람에게 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 정합니다. 제3호가 그 범위에 들어갑니다.

대법원도 한도를 초과하는 중개수수료 약정을 "그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효"라고 판단했습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결). 관련 규정을 강행법규로 본 판결입니다. 다만 이 판결은 구 부동산중개업법이 적용된 사건이고 이미 지급한 초과분을 돌려받을 수 있는지는 판시사항이 아닙니다. 확인되는 범위는 초과 부분 약정의 효력에 관한 판단까지입니다.

현장에서 확인할 방법도 법에 있습니다. 공인중개사법 제17조는 중개사무소등록증과 중개보수표를 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하도록 합니다. 시행규칙 제10조 제2호는 그 게시 대상에 "중개보수·실비의 요율 및 한도액표"를 넣습니다. 게시하지 않으면 같은 법 제51조 제3항 제1호에 따라 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 계약서에 서명하기 전에 그 표를 보고 내 거래금액이 어느 구간인지 확인할 수 있습니다.

오피스텔은 표가 다르고, 요건을 놓치면 0.9%입니다

오피스텔은 주택 표를 쓰지 않습니다. 시행규칙 제20조 제4항 제1호가 가리키는 별표 2는 매매·교환 1천분의 5(0.5%), 임대차 등 1천분의 4(0.4%) 두 줄이고 한도액이 없습니다. 구간도 나뉘어 있지 않아 거래금액이 얼마든 같은 요율이 적용됩니다.

요건을 모두 갖추면 별표 2, 하나라도 빠지면 0.9% 이내로 갈린다.

문제는 이 표를 쓸 수 있는 오피스텔이 조문으로 좁혀져 있다는 점입니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)의 오피스텔이면서 다음 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 가. 전용면적 85제곱미터 이하
• 나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)

하나라도 빠지면 별표 2가 아니라 같은 항 제2호가 적용됩니다. 제2호는 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 합니다. 그런데 지방자치단체 안내문은 대개 전용면적 85제곱미터 요건만 적어 두고 있어서 부엌과 화장실 요건은 조문을 직접 봐야 확인됩니다.

전세 2억원으로 놓고 보면 차이가 드러납니다. 주택이면 「1억원 이상 6억원 미만」 구간의 0.3%를 적용해 60만원, 요건을 모두 갖춘 오피스텔이면 0.4%를 적용해 80만원, 요건이 하나라도 빠지면 0.9%를 적용해 180만원입니다. 같은 보증금인데 한쪽이 내는 상한이 60만원에서 180만원까지 벌어집니다.

주택과 다른 용도가 섞인 건축물은 시행규칙 제20조 제6항이 갈라 줍니다. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 제1항의 별표 1을, 2분의 1 미만이면 제4항을 적용합니다. 1층에 점포가 있는 상가주택이 여기서 갈립니다.

같은 전세 2억원인데 물건 종류만으로 상한이 60만원에서 180만원까지 갈린다.

내 지역 조례와 부가세, 신고처

주택 중개보수의 한도는 두 단으로 정해집니다. 공인중개사법 제32조 제4항은 주택의 중개보수와 실비의 한도를 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 하고 주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령이 정하도록 하고 있습니다(2026년 8월 28일 시행, 법률 제21409호). 주택은 국가가 상한을 그리고 시·도가 그 안에서 요율을 정하는 구조이고 오피스텔처럼 주택이 아닌 물건은 시행규칙이 직접 정합니다.

조례가 국가 상한보다 높게 갈 수는 없습니다. 별표 1을 신설한 국토교통부령 제902호 부칙 제2조 제2항은 시행 전에 시·도 조례로 정한 주택 중개보수를 별표 1의 상한요율 범위에서 조례가 제정·개정되기 전까지 그대로 적용하되, 종전 조례가 별표 1의 상한요율을 초과하면 조례가 정비되기 전까지 별표 1의 상한요율을 적용한다고 정하고 있습니다. 반대로 더 낮게 정하는 길은 막혀 있지 않으니 내 지역 조례를 확인하는 편이 정확합니다.

확인한 두 곳은 국가 표와 같았습니다. 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 별표 1(2021년 12월 30일 시행)과 「경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례」(2022년 3월 4일 시행)가 12개 구간의 요율·한도액까지 일치했습니다. 다만 이 둘이 전국 시·도를 대표하지는 않습니다. 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 시행규칙 제20조 제3항에 따라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례가 기준이 됩니다.

부가가치세는 표 밖에 있습니다

표의 금액이 최종 지불액은 아닙니다. 서울부동산정보광장과 경기부동산포털이 게시한 요율표는 모두 "부가가치세 별도"를 적어 두고 있습니다. 법제처가 2006년 10월 4일에 낸 설명자료는 일반과세자가 중개수수료에 부과되는 부가가치세를 법정 수수료 외에 별도로 징수할 수 있고 간이과세자는 법정 수수료에 부가가치세가 포함되어 있다고 설명했습니다.

반면 법제처 법령해석 15-0523(2016년 1월 18일 회신)은 간이과세자인 개업공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받아 합산액이 법정 보수를 넘더라도 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 금지행위 위반이 아니라고 회답했습니다(해석 당시 조문 번호는 제33조 제3호, 현행은 제33조 제1항 제3호). 두 문서 중 어느 쪽이 지금 유효한지는 확인하지 못했으므로 간이과세자의 부가가치세를 어느 방향으로도 단정하지 않습니다. 계약 전에 중개사의 과세유형과 부가가치세 처리 방식을 물어 두는 편이 안전합니다.

초과해서 냈다면 어디에 알리는지

경로는 두 개인데 역할이 다릅니다. 공인중개사법 제47조의2 제2항 제4호는 부동산거래질서교란행위 신고센터의 신고 대상에 제33조 제1항 위반행위를 포함하고 있어서 조문상으로는 초과 수수도 신고 대상에 들어갑니다. 다만 한국부동산원 신고센터 안내 페이지가 열거한 목록에는 초과 수수가 적혀 있지 않고 같은 조 제3항 제2호에 따라 신고센터의 업무는 신고사항 확인과 시·도지사 및 등록관청에 대한 조사·조치 요구까지입니다. 실제 조사와 처분은 중개사무소를 등록한 시·군·구가 합니다. 지방자치단체 부동산 담당 부서는 중개업자의 법정 수수료 초과 수수를 접수 대상으로 명시하고 있으니 영수증이나 계좌이체 내역 같은 증빙을 붙여 등록관청에 접수하는 것이 가장 확실합니다.

돈을 내는 시점과 내지 않아도 되는 경우도 정해져 있습니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2(2014년 7월 28일 신설)는 중개보수 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 정하고 있습니다. 법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 보수를 받지 못한다고 정합니다. 실비는 시행규칙 제20조 제2항에 따라 권리관계 확인 비용과 계약금등의 반환채무이행 보장 비용에 대해 영수증을 첨부해 청구하는 것이므로 영수증 없이 얹히는 금액은 실비가 아닙니다. 덧붙이면 시행규칙 제20조 제7항의 요율표 명시 의무는 주택 외 중개대상물에만 적용되는 규정이므로 주택 거래에 그대로 대입하면 어긋납니다.

정리

숫자를 다시 모으면 이렇습니다.

• 주택 매매 5억원의 한쪽 중개보수 상한은 0.4%를 적용한 200만원이고 표의 금액은 한 사람이 내는 한도입니다.
• 월세가 있으면 월 단위 차임액 × 100 + 보증금이 거래금액이고 그 값이 5천만원 미만이면 × 70으로 다시 계산합니다.
• 표의 숫자는 상한이며 2026년 8월 28일 시행 개정으로 오피스텔도 상한요율 이내에서 협의해 결정한다는 문구가 조문에 들어갔습니다.

계약 전에 손에 잡히는 확인 지점은 세 개입니다. 사무소에 걸린 요율 및 한도액표, 내 지역 시·도 조례의 요율, 그리고 부가가치세를 어떻게 처리하는지입니다.

근거와 참고

• 공인중개사법 시행규칙 제20조 — 국토교통부령 제1611호, 2026년 8월 11일 공포·2026년 8월 28일 시행. 국가법령정보센터
• 공인중개사법 시행규칙 일부개정령안 입법예고 — 국토교통부공고 제2026-729호, 국민참여입법센터
• 부동산 중개보수 — 서울부동산정보광장
• 중개보수 요율 — 경기부동산포털
• 중개수수료 안내·계산 — 국토교통부 마이홈포털
• 법령해석 15-0523 — 2016년 1월 18일 회신, 법제처
• 부동산중개수수료에 부가되는 부가세 관련 — 2006년 10월 4일, 법제처
• 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터
• 부동산거래질서 교란행위 신고센터 — 한국부동산원

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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.