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계약갱신요구권 행사 방법과 차임 증액 5% 상한 적용 조건, 갱신 거절 사유

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전세 보증금 2억원에 2년을 살았는데 집주인이 3억원으로 올려달라고 한다면, 계약갱신요구권을 행사할 경우 인상 한도는 5%인 1천만원까지입니다. 새로 낼 보증금은 최대 2억 1천만원이 됩니다. 이 권리는 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 한 번만 쓸 수 있어 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있습니다.

다만 5% 상한이 항상 적용되는 것은 아닙니다. 임대인이 직접 들어가 살려는 경우에는 갱신 자체를 거절할 수 있고, 임차인이 나간 뒤 새 임차인과 처음부터 다시 계약하는 경우에는 이 상한이 강제되지 않습니다. 아래에서 행사 방법, 거절 사유, 그리고 5%가 적용되는 경우와 아닌 경우를 조문과 시행일까지 나눠 정리합니다.

계약갱신요구권 행사부터 4년 거주까지의 흐름을 만기 6개월 전 행사 가능 시점, 2개월 전 마감 시점, 갱신 후 2년 거주로 나눠 보여주는 타임라인

계약갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 성공하면 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년을 거주한다.

계약갱신요구권이란 — 언제, 몇 번, 어떻게 행사하나

계약갱신요구권은 임차인이 기존 임대차 계약을 한 차례 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3(2020년 7월 31일 신설·시행)에 근거하며, 임대인은 정당한 거절 사유가 없으면 이 요구를 거절할 수 없습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있고(제6조의3 제2항), 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 처음 2년에 갱신 2년을 더해 같은 집에서 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.

행사할 수 있는 시기는 정해져 있습니다. 제6조의3 제1항은 제6조 제1항의 기간, 즉 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구하도록 규정합니다. 여기서 "2개월 전"은 2020년 12월 10일 시행분부터 적용되는 기준입니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없으므로, 만기가 다가오면 날짜부터 확인해야 합니다. 행사 방법에는 형식 제한이 없지만, 나중에 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명 우편이나 문자·카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 의사를 명확히 전달해 두는 편이 안전합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인이 기간 안에 갱신을 요구해도 임대인이 거절할 수 있는 경우가 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 각 호에 정해져 있습니다(2020년 7월 31일 시행). 대표적으로 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우 등이 거절 사유에 포함됩니다. 이런 사유가 없는데도 임대인이 갱신을 거절하면, 그 거절은 효력이 없습니다.

실무에서 가장 문제가 되는 것은 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 사유입니다. 임대인(또는 그 직계존속·직계비속)이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 이 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 드러나면, 같은 조 제5항·제6항에 따라 임대인은 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 집니다. 즉 실거주를 이유로 내보낸 뒤 곧바로 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 구체적인 배상액 산정 방식은 개별 사안과 증빙에 따라 달라지므로, 실제 분쟁이 생기면 조문 원문과 전문가 상담으로 확인해야 합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 2기 차임 연체, 거짓 임차, 무단 전대, 실거주로 나누고 실거주 거절 후 제3자 임대 시 손해배상이 따른다는 점을 표시한 그림

실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 제6조의3 제5·6항에 따라 손해배상 책임이 생긴다.

차임 증액 5% 상한 — 근거와 계산 방법

차임이나 보증금을 올릴 때의 상한은 「주택임대차보호법」 제7조 제2항 및 같은 법 시행령 제8조 제1항에 근거합니다. 시행령 제8조 제1항(현행, 2026년 7월 1일 시행)은 증액 청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1로 정하고 있으며, 법 제7조 제2항(2026년 1월 2일 시행)에도 같은 20분의 1 상한이 명시돼 있습니다. 20분의 1은 곧 5%이므로, 실무에서 흔히 "5% 상한"이라고 부르는 기준이 여기서 나옵니다.

계산은 단순합니다. 기존 약정액에 20분의 1을 곱한 금액이 올릴 수 있는 최대치입니다. 예를 들어 보증금이 2억원이면 2억 × 1/20 = 1천만원이 상한이고, 새 보증금은 최대 2억 1천만원이 됩니다. 보증금 5억원이라면 상한은 2,500만원입니다. 여기에 더해 시행령 제8조 제2항은 증액 청구를 한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 제한합니다. 즉 한 번 올린 뒤 1년이 지나지 않으면 5% 안에서라도 또 올릴 수 없습니다. 한편 제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·도 등이 조례로 5% 이내의 범위에서 별도의 상한을 정할 수 있도록 하고 있어, 지역에 따라 상한이 더 낮게 적용될 여지도 있습니다.

보증금 2억원에 20분의 1을 곱해 1천만원이 상한이 되고 새 보증금이 2억 1천만원이 되는 계산 과정과, 증액 후 1년 이내 재증액 금지 규정을 함께 보여주는 계산 그림

상한은 약정액의 20분의 1(시행령 제8조 제1항), 한 번 올리면 1년간 재증액이 막힌다(시행령 제8조 제2항).

5% 상한이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

5% 상한이 언제나 걸리는 것은 아닙니다. 이 상한은 기존 임대차가 유지·갱신되는 상황을 전제로 합니다. 계약갱신요구권을 행사해 같은 임차인이 계약을 이어가는 경우에는 증액 상한이 적용되어, 임대인은 20분의 1을 넘겨 올릴 수 없습니다. 앞서 든 예처럼 보증금 2억원짜리 전셋집이라면 갱신 시 1천만원까지만 올릴 수 있습니다.

반면 기존 임차인이 나가고 임대인이 새로운 임차인과 처음부터 다시 계약을 맺는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않는다는 것이 국토교통부의 해석입니다. 즉 세입자가 바뀌면 임대인은 시세대로 새 보증금을 정할 수 있습니다. 그래서 같은 집이라도 "누가, 어떤 계약으로 들어오느냐"에 따라 5% 상한이 걸리기도 하고 안 걸리기도 합니다. 자신이 기존 계약을 갱신하는 것인지, 새 계약을 맺는 것인지부터 구분해야 상한 적용 여부를 판단할 수 있습니다. 여기에 앞서 본 조례 상한(제7조 제2항 단서)까지 더해지면 지역별로 세부 기준이 달라질 수 있으므로, 해당 지자체 기준을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

같은 주택이라도 기존 임차인이 갱신요구권으로 계약을 이어가면 5% 상한이 적용되고, 임차인이 바뀌어 신규 계약을 맺으면 상한이 강제되지 않는다는 두 갈래를 대비한 표

기존 임차인의 갱신에는 5% 상한이 걸리지만, 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 강제되지 않는다는 것이 국토부 해석이다.

2026년 개편 논의 — 갱신 2회·기간 3년 확대안은 어디까지 왔나

현행 제도는 갱신 1회, 갱신 기간 2년입니다(제6조의3 제2항, 2020년 7월 31일 시행). 이 글을 쓰는 시점에 인터넷에 도는 "이제 최대 9년 산다"는 식의 이야기는 확정된 제도가 아닙니다. 계약갱신요구권을 2회로 늘리고 갱신 기간을 3년으로 확대하는 취지의 개정안(의안번호 2213489)이 2025년 10월 발의되어 국회에 계류 중이라는 언론 보도가 있으나, 발의 단계이며 아직 통과·공포·시행된 바가 없습니다.

따라서 지금 계약을 하거나 갱신을 준비하는 분이라면, 개정안이 아니라 현행 기준(갱신 1회, 2년, 최대 4년)으로 판단해야 합니다. 개정안이 실제로 국회를 통과하더라도 공포·시행일이 별도로 정해지고, 시행 전 계약에 어떻게 적용되는지(부칙)까지 확인해야 하므로, 확정 전까지는 현행 규정을 기준으로 움직이는 것이 안전합니다. 진행 상황은 아래 의안 링크에서 직접 확인할 수 있습니다.

정리

  • 계약갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하고, 1회 한정으로 최대 4년 거주할 수 있습니다(제6조의3, 2020년 7월 31일 시행).
  • 갱신 시 증액 상한은 약정액의 20분의 1(5%)이며, 한 번 올리면 1년간 재증액이 막힙니다(제7조 제2항·시행령 제8조 제1·2항). 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않습니다.
  • 갱신 2회·기간 3년 확대안은 2025년 10월 발의된 계류 법안일 뿐 확정이 아니므로, 지금은 현행 기준으로 판단해야 합니다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

Published Aug 3, 2026

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바뀌는 세금·부동산 제도를 1차 출처로 확인해서 정리합니다.