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취득세율 총정리 2026, 1주택 1~3%·다주택 8~12% 조정대상지역 기준

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조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 5억원짜리 집도 취득세가 4,000만원입니다. 같은 집을 1주택자로 살 때는 500만원입니다. 세율이 1%에서 8%로 갈아타기 때문인데, 집값이 싸다고 중과가 비켜가는 구조가 아닙니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호, 2026-01-01 조문시행).

이 글은 매매로 사는 경우(유상취득)만 다룹니다. 증여로 받는 주택은 세율 체계가 따로 있고 상속도 다릅니다. 매매 트랙에서 세율을 가르는 것은 취득한 뒤 1세대가 가진 주택 수와 새로 취득하는 주택의 소재지입니다. 신고·납부 기한은 잔금을 치른 날부터 60일입니다(지방세법 제20조 제1항, 2026-01-01 조문시행).

확정 여부부터 밝힙니다. 행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안은 입법예고(2026년 8월 27일9월 23일)를 거쳐 10월 말 국회에 제출될 예정입니다. 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 그 개편안에 유상취득 세율(13%)과 중과세율(8%·12%)을 바꾸는 내용은 들어 있지 않습니다. 아래 표는 지금 시행 중인 법령 기준입니다.

취득세율, 무엇으로 정해지나

주택 취득세율은 세 가지로 정해집니다. 어떤 방식으로 취득했는지(매매·증여·상속 등), 그 주택을 취득한 뒤 1세대가 가진 주택이 몇 채인지, 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지입니다. 이 글은 이 가운데 매매 트랙만 봅니다. 증여로 받는 무상취득은 과세표준을 잡는 방식부터 다르므로 별도 글에서 다룹니다.

세 번째 요소에서 자주 어긋납니다. 조문은 "조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우"라고 씁니다(지방세법 제13조의2 제1항, 2026-01-01 조문시행). 기준은 새로 사는 집의 소재지입니다. 갖고 있던 집이 조정대상지역에 있어도 새로 사는 집이 비조정지역이면 비조정 트랙으로 갑니다. 그 반대도 마찬가지입니다.

조정대상지역이 어디인지는 국토교통부가 지정·고시합니다. 2026년 9월 1일 기준으로 국토교통부 지정 보도자료를 따르면, 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이, 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 조정대상지역입니다. 다만 지정 여부는 주거정책심의위원회가 반기마다 재검토하므로 계약 전에 국토교통부 현황에서 다시 확인해야 합니다.

지정 전에 계약한 경우에는 예외가 있습니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결했고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에 한정해 지정되기 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항, 2026-01-01 조문시행). 계약서만 있고 계약금 지급 증빙이 없으면 이 예외가 적용되지 않습니다.

취득 후 세대 주택 수와 새로 사는 집의 소재지에 따라 취득세율이 1~3%, 8%, 12%로 갈리는 표와 중과세율이 표준세율 4%에서 도출되는 계산

취득 후 세대가 가진 주택 수와 새로 사는 집의 소재지가 세율을 가른다

1주택자 취득세율 — 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%

취득한 뒤에도 1세대 1주택이면 취득 당시 가액에 따라 세율이 정해집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호, 2026-01-01 조문시행). 6억원 이하는 1천분의 10, 즉 1%입니다(가목). 9억원을 초과하면 1천분의 30, 즉 3%입니다(다목). 6억원 초과 9억원 이하 구간은 고정된 세율이 없고 계산식으로 정합니다(나목).

계산식은 이렇습니다. 세율 = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100이고, 조문은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산하라고 정합니다. 7억원이면 (7억원 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100 = 0.016666…이 되고 반올림하면 0.0167이므로 세율은 1.67%입니다. 7억5천만원이면 (7억5천만원 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100 = 0.02, 즉 2%입니다.

취득 당시 가액 세율 근거
6억원 1.00% 제11조 제1항 제8호 가목
7억원 1.67% 나목 계산식
7억5천만원 2.00% 나목 계산식
9억원 3.00% 나목 계산식(계산 결과가 3%)
9억원 초과 3.00% 다목

경계값을 보면 구간이 튀지 않습니다. 6억원 정확히면 가목으로 1%입니다. 9억원 정확히면 나목 계산식에 들어가지만 계산 결과가 3%라서 다목과 이어집니다. 6억원을 1원 넘겼다고 세율이 갑자기 뛰지는 않습니다.

1세대 1주택 취득세율이 6억원 1%에서 7억원 1.67%, 7억5천만원 2%를 지나 9억원 3%로 이어지고 그 위로는 3%로 평평해지는 구간 그래프

6억원에서 9억원 사이는 고정 세율이 아니라 계산식으로 정해진다

실제로 내는 돈은 취득세만이 아닙니다

주택을 살 때 붙는 세금은 세 가지입니다. 취득세에 지방교육세가 따라붙고 여기에 국세인 농어촌특별세가 붙을 수 있습니다. 지방교육세는 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)에 해당 취득세율의 50%를 곱한 뒤 다시 20%를 곱해 계산합니다(지방세법 제151조 제1항 제1호, 2026-01-01 조문시행). 취득세율이 1%면 지방교육세는 0.1%, 3%면 0.3%가 됩니다.

농어촌특별세는 가격이 아니라 면적으로 갈립니다. 국민주택규모 이하 서민주택의 취득세에는 농어촌특별세가 붙지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 2026-05-12 조문시행 / 같은 법 시행령 제4조 제5항, 2026-01-02 조문시행). 국민주택규모는 주거전용면적 1호(세대)당 85㎡ 이하이고 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다(주택법 제2조 제6호). 그래서 20억원짜리 84㎡ 아파트는 농어촌특별세가 0원이고 5억원짜리 90㎡ 주택은 농어촌특별세가 나옵니다. 과세되는 경우 지방세법 제11조·제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액에 100분의 10을 곱하므로(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호, 2026-05-12 조문시행) 취득가액의 0.2%가 됩니다.

아래는 1세대 1주택이고 중과에 해당하지 않으며 감면도 받지 않는 경우의 총부담입니다.

취득가액 취득세 지방교육세 85㎡ 이하 합계 85㎡ 초과(농특세 포함)
6억원 600만원 60만원 660만원 (1.1%) 780만원 (1.3%)
7억5천만원 1,500만원 150만원 1,650만원 (2.2%) 1,800만원 (2.4%)
10억원 3,000만원 300만원 3,300만원 (3.3%) 3,500만원 (3.5%)

취득세에 지방교육세를 더하고 전용 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세까지 더해 총부담이 되는 과정을 6억원·7억5천만원·10억원 사례로 보여주는 표

취득세만 보고 자금계획을 짜면 부가 세목만큼 모자란다

다주택자·법인 중과 — 조정대상지역이 가르는 8%와 12%

여기가 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 중과 대상이 되면 1~3% 세율표가 통째로 빠지고 표준세율이 4%로 갈아탑니다. 조문은 농지 외의 것을 유상으로 취득할 때의 표준세율을 1천분의 40으로 정합니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목, 2026-01-01 조문시행). 중과기준세율은 1천분의 20으로 정의합니다(같은 법 제6조 제19호, 2026-01-01 조문시행). 중과세율은 이 둘의 조합입니다.

  • 4% + 2% × (200 ÷ 100) = 8% (제13조의2 제1항 제2호)
  • 4% + 2% × (400 ÷ 100) = 12% (제13조의2 제1항 제1호·제3호)

조문에는 "8%", "12%"라는 숫자가 직접 쓰여 있지 않고 이 산식으로만 적혀 있습니다. 출발점이 1~3%가 아니라 4%입니다. 그래서 조정대상지역에 있는 5억원짜리 주택을 두 번째로 취득하면 세율은 1%가 아니라 8%이고 취득세만 500만원이 아니라 4,000만원이 됩니다. 집값이 낮아서 중과를 피하는 경로는 이 조문에 없습니다.

취득 후 세대 주택 수 조정대상지역 주택 취득 비조정지역 주택 취득 근거
1주택 1~3% 1~3% 제11조 제1항 제8호
2주택 8% (일시적 2주택 제외) 1~3% 제13조의2 제1항 제2호 / 제11조 제1항 제8호
3주택 12% 8% 제13조의2 제1항 제3호 / 같은 항 제2호
4주택 이상 12% 12% 제13조의2 제1항 제3호
법인 12% 12% 제13조의2 제1항 제1호

법인은 주택 수와 관계없이 12%입니다. 지역도 가리지 않습니다. "법인도 3주택부터 중과"로 알고 있으면 첫 주택 취득부터 계산이 어긋납니다. 주택의 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득한 경우에도 주택을 소유·취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제1항). 지분을 조금만 갖고 있어도 주택 수에 들어간다는 뜻입니다.

부가 세목은 세율에 비례하지 않습니다. 중과 대상 주택의 지방교육세는 과세표준에 (4% − 2%)를 곱한 뒤 20%를 곱하므로 0.4%로 고정됩니다(제151조 제1항 제1호 나목, 2026-01-01 조문시행). 취득세가 8%든 12%든 지방교육세는 같습니다. 법인이 제11조 제1항 제8호의 주택을 취득하는 경우에도 가목 단서에 따라 이 나목을 적용합니다. 반면 중과 대상 주택의 농어촌특별세는 계산 구조가 달라 따로 확인해야 합니다. 위택스나 관할 시·군·구에서 실제 고지 기준을 확인하는 편이 안전합니다. 여기에 사치성 재산인 고급주택에 해당하면 제13조의2 제3항에 따라 중과가 더 얹히는 구조가 있는데, 해당 요건은 별도 조문이므로 이 글에서는 세율을 적지 않습니다.

주택 수는 어떻게 세나 — 오피스텔·분양권과 일시적 2주택

주택 수는 주택 취득일 현재를 기준으로 1세대 단위로 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4, 2026-07-01 조문시행). 1세대는 취득일 현재 주민등록표(등록외국인기록표)에 함께 기재된 가족을 말합니다. 주민등록을 따로 두어도 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 같은 세대로 보고, 취득자 본인이 미혼이면서 30세 미만이면 부모도 같은 세대로 봅니다(같은 시행령 제28조의3, 2026-07-01 조문시행). 별도 세대로 보는 예외는 네 가지입니다. 30세 미만이라도 직전 12개월 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이고 독립적으로 생계를 유지하는 경우(미성년자 제외), 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 경우, 세대 전원이 90일 이상 출국한 경우, 취득일부터 60일 이내에 그 주택으로 전입하는 경우입니다.

주택이 아닌 것도 주택 수에 들어갑니다. 신탁된 주택(위탁자의 주택 수에 가산), 조합원입주권, 주택분양권, 지방세법 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔이 여기에 해당합니다(같은 법 제13조의3, 2026-01-01 조문시행). 조합원입주권은 건축물이 멸실된 뒤에도 셉니다. 입주권·분양권을 분양사업자로부터 취득한 경우 취득일은 분양계약일로 봅니다. 다만 이 조항은 2020년 8월 12일 신설됐습니다. 그 이전에 취득한 분양권·입주권의 취급은 부칙에서 정하는 사항이라 개별 확인이 필요합니다.

반대로 주택 수에서 빠지는 것도 있습니다. 시가표준액이 수도권 1억원 이하, 수도권 밖 2억원 이하인 주택, 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔, 상속으로 취득한 뒤 5년이 지나지 않은 주택 등입니다(시행령 제28조의4). 두 가지를 헷갈리기 쉽습니다. 기준은 실거래가가 아니라 시가표준액입니다. 수도권과 그 밖의 지역은 기준 금액이 다릅니다. 상속으로 여러 명이 공동소유하게 된 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 연장자 순으로 판정합니다.

일시적 2주택 — 3년 안에 종전 주택을 처분하면

이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택등을 3년 이내에 처분하면 중과 대신 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다(지방세법 시행령 제28조의5, 2026-07-01 조문시행, 대통령령 제36445호). 조문에 조정대상지역과 비조정지역을 구분하는 문구는 없습니다. 여기서 종전 주택등은 주택뿐 아니라 조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 포함합니다.

기산점에 예외가 둘 있습니다. 조합원입주권이나 주택분양권을 갖고 있다가 신규 주택을 취득한 경우에는 그 입주권·분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 3년을 셉니다(같은 조 제2항). 종전 주택이 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가를 받았고 그 구역에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주한 경우에는 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다(같은 조 제3항).

처분기한은 세목마다 다릅니다. 취득세의 3년은 위 시행령에 따라 지금 시행 중인 규정입니다. 양도소득세와 종합부동산세의 일시적 2주택 처분기한은 현행 3년입니다. 조정대상지역에 한정해 2년으로 줄이는 안은 기획재정부 2026년 세제개편 정부안 단계로 확정되지 않았습니다. 취득세는 행정안전부가 담당하는 지방세이고 양도소득세·종합부동산세는 기획재정부·국세청이 담당하는 국세라, 기재부 세제개편안이 취득세 처분기한을 바꾸지는 않습니다. 이 블로그의 일시적 2주택 처분기한 단축 글은 양도소득세 쪽 이야기이므로 취득세 기한과 섞어 읽지 않도록 주의해야 합니다.

신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택등을 처분하면 1주택 세율 1~3%, 넘기면 8%·12% 중과로 갈리고 조정·비조정 구분은 없다는 것을 보여주는 시간 흐름도

취득세의 일시적 2주택 처분기한은 3년이고, 양도소득세 쪽 기한과는 별개다

신고·납부 기한과 놓치면 붙는 가산세

유상취득한 주택은 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항, 2026-01-01 조문시행). 기산점은 계약일이 아닙니다. 취득 시기는 사실상의 잔금지급일입니다. 그 날을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 계약서에 잔금지급일이 명시되지 않았으면 계약일부터 60일이 지난 날을 취득일로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항, 2026-07-01 조문시행). 참고로 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 기한이 다릅니다.

취득할 때는 중과 대상이 아니었는데 나중에 중과 대상이 된 경우에도 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 이미 낸 세액(가산세는 제외)은 공제받습니다(제20조 제2항, 2026-01-01 조문시행). 취득할 때 한 번 판단하고 끝나는 것이 아니라, 그 뒤 사정이 달라져 중과 대상이 되면 그때 다시 신고해야 한다는 뜻입니다.

기한을 넘기면 두 가지가 붙습니다. 신고를 하지 않으면 무신고납부세액의 **20%**가 무신고가산세로 부과되고 사기나 그 밖의 부정한 행위가 있으면 40%입니다(지방세기본법 제53조, 2026-02-05 조문시행). 여기에 납부지연가산세가 별도로 붙는데, 미납세액에 지연 일수와 1일 10만분의 22를 곱하고 한도는 75%입니다(같은 법 제55조 제1항, 2026-02-05 조문시행 / 같은 법 시행령 제34조 제1항). 취득세 4,000만원을 신고하지 않고 100일을 넘겼다면 무신고가산세가 4,000만원 × 20% = 800만원, 납부지연가산세가 4,000만원 × 100일 × 0.00022 = 88만원으로 888만원이 더해집니다.

감면은 세율표와 다른 층위에 있습니다. 생애최초 주택 구입 감면처럼 지방세감면법령이 정하는 감면은 위에서 계산한 산출세액에서 깎는 방식입니다. 지방교육세도 감면된 세액을 기준으로 따로 정합니다(제151조 제1항 제1호 다목). 앞서 적은 2026년 지방세제 개편안에는 생애최초 주택 취득세 면제(200만원 한도), 40세 미만 청년 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 확대, 감면 대상에 오피스텔 추가가 담겼습니다. 다만 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았으므로 지금 계약하는 건에는 현행 규정이 적용됩니다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

Published Sep 1, 2026

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바뀌는 세금·부동산 제도를 1차 출처로 확인해서 정리합니다.