주택연금 등록면허세·재산세 감면과 이자비용공제 200만원 한도

주택연금에 가입하면서 집에 근저당권을 설정할 때 내는 등록면허세가 채권금액 3억원 기준으로 60만원에서 30만원으로 줄어듭니다. 여기에 딸려 오는 지방교육세까지 합치면 등기 한 번에 36만원을 덜 냅니다. 시가표준액 5억원 이하인 집을 1가구 1주택으로 가진 경우이고 근거는 지방세특례제한법 제35조 제1항 제1호입니다.

다만 이 감면율은 2025년 1월 1일부터 종전 75%에서 50%로 내려갔습니다. 검색하면 나오는 설명 중에는 아직 75%와 225만원을 적어 둔 것이 적지 않은데, 지금 등기를 하면 그 숫자대로 나오지 않습니다. 감면 기한 자체는 2024년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 3년 연장됐습니다.

주택연금 가입 가구는 2025년 말 기준 누적 약 15만 가구, 가입률로는 약 2%입니다(금융위원회 2026년 2월 5일 보도자료). 숫자가 크지 않은 만큼 제도 안내도 얇게 돌아다니는 편이라 세 가지 혜택 중 어느 것이 자동이고 어느 것이 신청해야 하는지가 특히 잘 섞입니다.

주택연금 세제혜택은 등록면허세·재산세·이자비용공제 세 가지다. 이 중 등록면허세만 2025년에 줄었다.

주택연금 세제혜택은 세 가지, 그중 하나는 2025년에 줄었습니다

법령에 적힌 주택연금 세제혜택은 세 가지입니다. 첫째는 저당권 설정 등기에 붙는 등록면허세 경감, 둘째는 해마다 내는 재산세 경감, 셋째는 연금소득에서 이자비용을 빼주는 소득세 소득공제입니다. 앞의 두 가지는 지방세특례제한법 제35조에, 마지막은 소득세법 제51조의4에 있습니다.

이 중 등록면허세만 2025년에 축소됐습니다. 2024년 12월 31일 공포된 지방세특례제한법 일부개정(법률 제20632호, 2025년 1월 1일 시행)이 감면율과 공제 상한을 함께 내렸습니다. 개정문은 이렇게 적혀 있습니다.

"100분의 75를"을 각각 "100분의 50을"로 하며, … "225만원"을 "150만원"으로 하고

재산세 25% 경감은 그대로 유지됐고 이자비용 소득공제 200만원 한도도 바뀌지 않았습니다. 다만 같은 개정에서 재산세 쪽에는 신탁등기 주택을 포함한다는 문구가 새로 들어갔습니다(제35조 제2항 각 호 외의 부분). 지방세 감면 두 가지의 적용 기한은 2027년 12월 31일까지이고 이 날짜는 부칙이 아니라 조문 본문에 직접 들어 있습니다.

등록면허세: 1가구 1주택·5억원 이하면 한도 없이 50% 경감

제35조 제1항은 감면을 두 갈래로 나눕니다. 제1호는 시가표준액 5억원 이하인 주택을 1가구 1주택으로 소유한 사람이 저당권을 설정하는 등기입니다. 이 경우 등록면허세의 100분의 50을 경감하고 금액 한도가 붙지 않습니다. 채권금액이 크면 감면액도 그만큼 커집니다.

제2호는 "제1호 외의 등기"입니다. 시가표준액이 5억원을 넘거나 1가구 1주택이 아닌 경우가 여기 들어갑니다. 제2호는 다시 가목과 나목으로 갈립니다. 감면 전 세액이 300만원 이하면 50% 경감(가목), 300만원을 초과하면 150만원을 공제합니다(나목). 즉 150만원은 1가구 1주택자에게 걸리는 한도가 아니라, 제1호 요건을 채우지 못한 쪽에 걸리는 상한입니다. 이 구조를 거꾸로 읽으면 정반대 결론이 나옵니다.

150만원은 1가구 1주택의 한도가 아니라, 제1호 요건을 못 채운 등기에 걸리는 상한이다.

1가구 1주택인지는 과세기준일 현재 세대별 주민등록표를 기준으로 판정합니다(지방세특례제한법 시행령 제16조). 주민등록상 세대가 나뉘어 있는지, 같은 세대에 다른 주택이 있는지에 따라 제1호와 제2호가 갈립니다.

채권금액 3억원이면 얼마나 줄어드나

저당권 설정 등기의 등록면허세율은 채권금액의 1천분의 2입니다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)). 채권금액 3억원이면 감면 전 세액이 3억원 × 0.002 = 60만원입니다.

• 등록면허세: 60만원 → 50% 경감 → 30만원 (절감 30만원)
• 지방교육세: 납부할 등록면허세액의 20%(지방세법 제151조 제1항 제2호)이므로 12만원 → 6만원 (절감 6만원)
• 농어촌특별세: 제35조 제1항에 따른 등록면허세 감면은 비과세(농어촌특별세법 제4조 제10호의3)이므로 0원
• 합계 절감액 36만원

지방교육세가 "납부할 등록면허세액"을 기준으로 계산되므로 본세가 줄면 부가되는 세금도 같이 줄어듭니다. 종전 75% 감면이었다면 같은 채권금액에서 절감액이 더 컸을 텐데, 2025년 1월 1일 이후 등기부터는 위 계산이 적용됩니다.

제2호 나목의 150만원 공제가 실제로 걸리는 지점은 세액 300만원, 즉 채권금액 15억원(300만원 ÷ 0.002)입니다. 그보다 아래에서는 제2호도 50% 경감이라 공제 상한이 문제되지 않습니다.

재산세 25% 경감은 1가구 1주택만 받습니다

등록면허세와 재산세는 요건이 다릅니다. 등록면허세 제2호에는 1가구 1주택 요건이 없어서 5억원을 넘거나 주택이 여러 채여도 감면 갈래에 들어갑니다. 반면 재산세는 제35조 제2항 각 호 외의 부분에 "1가구 1주택인 경우로 한정한다"가 걸려 있습니다. 주택이 두 채 이상이면 재산세 경감은 받지 못합니다. 같은 조문 안에서도 이렇게 갈리므로 등록면허세를 감면받았다고 해서 재산세도 자동으로 따라오는 것은 아닙니다.

감면 폭은 시가표준액 5억원 이하면 재산세의 25% 경감(제2항 제1호), 5억원을 넘으면 5억원에 해당하는 재산세액의 25%를 공제하는 구조입니다(제2호). 5억원 초과분에는 감면이 붙지 않습니다. "5억원에 해당하는 재산세액"을 어떻게 산정하는지는 이 글에서 확인하지 못해 금액으로 옮기지 않습니다.

여기에 한 가지가 더 겹칩니다. 지방세법에는 1세대 1주택자의 재산세를 낮춰주는 특례세율이 따로 있는데, 같은 주택에 이 특례세율과 주택연금 25% 경감이 함께 걸리면 둘을 더해서 적용하지 않습니다. 지방세법 제111조의2 제4항이 이렇게 정합니다.

「지방세특례제한법」에도 불구하고 동일한 주택이 제1항과 「지방세특례제한법」에 따른 재산세 경감 규정(같은 법 제92조의2에 따른 자동이체 등 납부에 대한 세액공제는 제외한다)의 적용 대상이 되는 경우에는 중복하여 적용하지 아니하고 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만을 적용한다.

한국주택금융공사 안내에도 같은 내용이 적혀 있습니다. 다른 재산세 감면 혜택이 있으면 **"감면 혜택이 더 큰 한 가지만 적용"**된다는 문구입니다. 어느 쪽이 큰지는 시가표준액과 그해 과세표준 구간에 따라 갈리므로, 두 감면을 더한 금액을 기대하고 계산하면 실제 고지서와 어긋납니다.

두 감면은 더해지지 않는다. 경감 효과가 큰 특례세율 하나만 적용돼 재산세는 17만 2,000원이 된다.

시가표준액 4억원이면 한 해 얼마인가

2026년분을 기준으로 계산해 보겠습니다. 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 1세대 1주택이면서 시가표준액이 3억원 초과 6억원 이하면 비율이 **44%**입니다(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 나목, 2026년분에 한정).

• 과세표준 = 4억원 × 44% = 1억 7,600만원
• 갈래 ① 표준세율로 계산한 뒤 주택연금 25% 경감: 재산세 = 19만 5,000원 + (1억 7,600만원 − 1억 5,000만원) × 0.25% = 26만원(지방세법 제111조 제1항 제3호 나목) → 25% 경감 → 19만 5,000원 (경감 효과 6만 5,000원)
• 갈래 ② 1세대 1주택 특례세율: 재산세 = 12만원 + (1억 7,600만원 − 1억 5,000만원) × 0.2% = 17만 2,000원(제111조의2 제1항)
• 경감 효과를 견주면 특례세율이 8만 8,000원(26만원 − 17만 2,000원), 주택연금 25% 경감이 6만 5,000원입니다 → 큰 쪽인 특례세율만 적용되고 납부할 재산세는 17만 2,000원
• 지방교육세는 납부할 재산세액의 20%(지방세법 제151조 제1항 제6호)이므로 3만 4,400원
• 이 예시에서 주택연금 재산세 감면이 세액을 더 줄이는 몫은 0원

두 감면을 더해서 적용하지 않고 큰 쪽 하나만 적용하기 때문에, 이 조건에서는 주택연금 재산세 감면이 고지서 금액을 바꾸지 못합니다. 그렇다고 이 감면이 늘 묻히는 것은 아니고, 아래 경우에는 25% 경감이 그대로 살아납니다.

• 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효합니다(제111조의2에 붙은 유효기간 주석). 그 뒤에는 비교 대상이 사라지므로 25% 경감이 그대로 효과를 갖습니다.
• 특례세율은 시가표준액 9억원 이하인 주택만 대상입니다(제111조의2 제1항 괄호). 9억원을 넘으면 애초에 비교할 상대가 없습니다.
• 둘 다 해당하는 해에는 매년 경감 효과가 큰 쪽 하나가 적용됩니다. 가입자가 골라서 신청하는 구조가 아닙니다.

2027년분 이후는 공정시장가액비율이 아직 개정되지 않아 금액으로 옮기지 않습니다. 주택이 한 채가 아니게 되는 해가 있으면 그해에는 재산세 감면 자체가 들어오지 않습니다.

재산세 감면은 따로 신청하지 않아도 반영되는 것으로 안내되고 있습니다. 지방세특례제한법 제183조 제1항은 감면 신청을 원칙으로 하면서 단서로 직권 감면을 허용합니다. 한국주택금융공사 자주 묻는 질문도 "별도로 신청할 필요는 없습니다"라고 밝힙니다. 행정자치부(현 행정안전부)가 2016년 7월 5일 배포한 보도자료에는 공사 자료를 행정자치부 과세자료통합관리시스템에 연계해 행정자치부가 자치단체에 일괄 제공한다는 설명이 있습니다. 다만 등록면허세 감면이 같은 방식으로 자동 반영되는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 등기를 맡기는 법무사나 관할 시·군·구 세무부서에 먼저 확인해 두는 편이 안전합니다.

이자비용공제 200만원은 신청해야 받습니다

소득세법 제51조의4는 주택연금 가입자가 부담한 이자비용을 연금소득금액에서 빼주는 조항입니다. 한도는 연 200만원이고 여기에 하나가 더 붙습니다. 공제액이 해당 과세기간의 연금소득금액을 초과하면 그 초과분은 없는 것으로 봅니다. 한도가 두 겹이라 연금소득금액이 200만원에 못 미치면 실제로 빼는 금액도 그만큼 줄어듭니다. 초과분을 다음 해로 넘기는 규정은 없습니다.

문제는 적용 방식입니다. 제51조의4 제2항은 이 공제를 **"해당 거주자가 신청한 경우에 적용한다"**고 못 박고 있습니다. 그리고 소득세법 시행령 제108조의3 제3항은 과세표준확정신고서에 이자비용증명서를 첨부하도록 정합니다. 공적연금소득의 연말정산 절차를 정한 소득세법 제143조의4는 반영할 공제 항목을 열거하는데, 그 목록에 제51조의4가 들어 있지 않습니다. 연말정산만 하고 끝내면 이 공제는 반영되지 않는 구조입니다.

이자비용공제는 연말정산이 챙겨주는 항목이 아니다. 확정신고서에 증명서를 붙여야 들어간다.

소득공제이므로 절세액은 세율 구간에 따라 달라집니다. 200만원을 다 채워 공제받는다고 하면, 과세표준 1,400만원 이하 구간의 세율 6%에서는 12만원, 1,400만원 초과 5,000만원 이하 구간의 세율 15%에서는 30만원을 덜 냅니다(소득세법 제55조 제1항, 2022년 12월 31일 개정·2023년 1월 1일 시행). 지방소득세까지 더한 금액은 이 글에서 조문을 확인하지 않아 적지 않습니다.

담보로 잡힌 주택에도 조건이 있습니다. 시행령 제108조의3 제1항 제3호는 가입 당시 주택의 기준시가가 12억원 이하일 것을 요구합니다. 이 금액은 2024년 2월 29일 시행령 개정으로 종전 9억원에서 올라간 것입니다. 같은 개정 시행령 부칙 제7조 적용례는 이 개정규정을 "2024년 1월 1일 이후 연말정산을 하거나 종합소득과세표준 확정신고를 하는 경우부터 적용한다"고 정하고 있습니다. 개정된 기준을 언제부터 쓰는지가 가입 시점이 아니라 신고 시점으로 정해져 있는 셈이라, 2024년 1월 1일 이후 신고분이면 개정 전에 가입한 경우에도 12억원 기준으로 판정합니다.

놓치기 쉬운 두 기준 — 6월 1일과 12억원

재산세는 과세기준일인 6월 1일 현재의 상태로 한 해가 정해집니다(지방세법 제114조). 주택연금 저당권 설정이 6월 2일에 끝났다면 그해 재산세에는 감면이 반영되지 않고 다음 해 6월 1일을 지나야 들어옵니다. 1가구 1주택 판정도 같은 날을 기준으로 봅니다. 6월 초에 잔금이나 등기 일정이 걸려 있다면 하루 차이로 한 해가 갈릴 수 있습니다.

12억원은 더 헷갈립니다. 이 글에 나오는 12억원은 서로 다른 두 가지입니다.

어디에 쓰이나	기준이 되는 값	판정 시점	근거
주택연금 가입 요건	부부 합산 공시가격 12억원 이하	가입 신청 시	한국주택금융공사 안내 (2026년 9월 17일 조회, 법령 아님)
이자비용공제 요건	담보주택의 기준시가 12억원 이하	가입 당시	소득세법 시행령 제108조의3 제1항 제3호 (2024년 2월 29일 시행)

금액이 같아서 하나로 읽기 쉽지만, 한쪽은 공사가 정한 가입 요건이고 다른 쪽은 시행령이 정한 공제 요건입니다. 가입 요건에는 부부 중 한 명이 55세 이상일 것도 함께 들어갑니다.

한 가지 더 있습니다. 국세청 연금소득 안내 페이지에는 이 기준이 아직 9억원으로 적혀 있습니다. 시행령 원문은 2024년 2월 29일 개정으로 12억원이므로 안내 페이지의 숫자가 현행 법령과 다릅니다. 어느 쪽이 맞는지는 시행령 원문을 직접 확인하는 것이 확실하고 실제 신고 전에는 관할 세무서에 한 번 물어 두는 쪽이 안전합니다.

옛 제도와 헷갈리지 마세요

제35조에는 제3항도 있습니다. 장기주택저당대출 연금형에 관한 재산세 감면인데, 감면 기한이 2021년 12월 31일로 끝났습니다. 조문 자체는 법전에 그대로 남아 있어서 검색하면 걸리지만, 지금 새로 적용받을 수 있는 규정은 아닙니다.

기준이 되는 용어도 다릅니다. 제2항은 시가표준액을 쓰고 제3항은 주택공시가격등을 씁니다. 두 항을 섞어 읽으면 같은 5억원이라도 무엇을 재는 금액인지가 어긋납니다. 지금 주택연금에 적용되는 재산세 감면은 제2항이고 기준은 시가표준액입니다.

정리

• 등록면허세는 시가표준액 5억원 이하·1가구 1주택이면 한도 없이 50% 경감이고, 제1호 요건을 못 채우면 세액이 300만원을 넘는 순간 감면액이 150만원에서 멈춥니다. 2025년 1월 1일부터 종전 75%·225만원에서 내려갔습니다.
• 재산세 25% 경감은 1가구 1주택만 받고 6월 1일 현재 상태로 한 해가 정해집니다. 지방세법의 1세대 1주택 특례세율과 겹치면 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만 적용됩니다(지방세법 제111조의2 제4항). 지방세 감면 두 가지 모두 2027년 12월 31일까지입니다.
• 이자비용공제 200만원은 신청해야 적용되는 공제입니다. 공적연금 연말정산이 반영하는 항목에 빠져 있어 확정신고서에 이자비용증명서를 붙여야 들어갑니다.

근거와 참고

• 지방세특례제한법 제35조 — 등록면허세·재산세 감면 요건, 일몰 2027년 12월 31일
• 지방세특례제한법 개정문(법률 제20632호) — 75%→50%, 225만원→150만원
• 지방세특례제한법 시행령 제16조 — 1가구 1주택의 범위
• 소득세법 제51조의4 — 연금소득자의 주택담보노후연금 이자비용공제
• 소득세법 시행령 제108조의3 — 기준시가 요건과 증명서 첨부
• 소득세법 시행령 개정문(기준시가 9억원→12억원)
• 지방세법 제28조 — 등록면허세 세율
• 지방세법 시행령 제109조 — 재산세 공정시장가액비율 (2026년분 44%)
• 지방세법 제111조 — 재산세 표준세율
• 지방세법 제111조의2 — 1세대 1주택 주택 세율 특례와 중복적용 배제
• 지방세법 제114조 — 재산세 과세기준일
• 농어촌특별세법 제4조 — 비과세
• 한국주택금융공사 주택연금 가입요건
• 한국주택금융공사 주택연금의 장점(세제혜택)
• 한국주택금융공사 자주 묻는 질문 — 재산세 감면 별도 신청 불필요 안내
• 행정안전부 보도자료(2016년 7월 5일, 재산세 감면 자료연계)
• 금융위원회 보도자료(2026년 2월 5일, 누적 15만 가구)
• 국세청 연금소득 안내 — 기준시가가 9억원으로 표기돼 있어 현행 시행령과 다름

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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.