전세보증금반환보증 가입 거절 조건, 10월부터 임대인 대위변제 이력 공유

보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금이 2025년 한 해 1조7,935억원입니다(HUG 자료, 2026년 5월 발표). 2026년 10월 1일부터는 그 이력을 보증기관 세 곳이 함께 보게 된다고 보도됐습니다. HUG 주택도시보증공사·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증인데, 한 곳에서 보증금을 물어준 이력이 남은 집주인이면 다른 두 곳에서도 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있다는 뜻입니다.

전세보증금반환보증은 세입자가 가입하는 상품인데 거절 여부는 집주인 쪽 사정으로 갈립니다. 대위변제는 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 그 돈을 집주인에게 청구하는 절차를 말합니다.

다만 순서를 정확히 볼 필요가 있습니다. 근거 법령은 2026년 2월 3일에 이미 바뀌었고 10월 1일은 보증기관들이 그 조항을 실제로 쓰기 시작하는 시점으로 보도된 날짜입니다. 그리고 공유 대상은 그 2월 3일 이후 발생분이라고 보도됐습니다. 과거 이력이 전부 드러나는 것은 아닙니다.

10월부터 전세보증금반환보증 가입이 막히는 집주인이 생깁니다

날짜가 세 개인데 근거의 무게가 서로 다릅니다. 법령 원문으로 확인되는 것과 언론 보도만 있는 것을 먼저 갈라 두겠습니다.

법은 2월 3일에 바뀌었고, 10월 1일은 그 법을 쓰기 시작한다고 보도된 날짜다.

보증기관이 물어준 돈 자체는 줄어드는 흐름입니다. HUG 자료(2026년 5월 발표)로 2026년 1~4월 보증사고는 2,693억원(1,450건)이고 전년 동기 5,743억원(2,994건)보다 금액 기준 53.1%, 건수는 51.6% 줄었습니다. 같은 기간 대위변제액은 3,061억원(1,661건)입니다. 사고가 난 시점과 보증금을 실제로 물어준 시점이 달라 두 숫자는 시차를 두고 움직입니다.

연간으로 보면 2025년 대위변제액 1조7,935억원은 2024년 3조9,948억원(1만8,553건)보다 약 55% 작습니다(감소율은 두 금액으로 계산한 값). 같은 자료로 올해 1~4월 채권회수액 4,701억원이 대위변제액을 앞질렀는데, HUG 의 전세보증 사고가 처음 발생한 2015년 이후 이것이 처음이라고 보도됐습니다. 이번 정보 공유는 금융위원회가 2025년 2월 27일 발표한 「'25년도 가계부채 관리방안」의 후속 조치로 보도됐습니다.

원래도 "보증 금지 대상자"는 가입할 수 없었습니다

10월 1일에 없던 요건이 새로 생기는 것은 아닙니다. 임대인이 보증 금지 대상자면 가입이 제한됩니다. 달라지는 것은 그 명단을 기관 세 곳이 함께 본다는 점입니다.

보증금 한도는 법령에 적힌 값이 아니라 국토교통부 안내 기준이므로 계약 시점에 다시 확인해야 합니다. 보증부 월세라면 월 차임을 전월세전환율로 환산해 보증금에 합산합니다.

이 보증의 근거는 주택도시기금법 제26조입니다(법률 제21738호, 2026-06-02 시행). 같은 조 제1항 제2호가 전세보증금반환보증을 HUG 의 보증업무로 열거하고 같은 법 시행령 제21조 제1항 제3호의2가 이를 "임대차계약 또는 전세계약의 종료에 따른 보증금의 반환을 책임지는 보증"으로 정의합니다(대통령령 제35947호, 2026-01-02 시행). 그리고 같은 조 제3항은 해당 주택의 담보인정비율 등 정관으로 정하는 보증 가입이 제한되는 사유에 해당하면 보증하지 않을 수 있다고 정합니다.

법이 위임한 곳이 정관이라는 점이 중요합니다. 구체적인 보증 금지 사유는 법령 원문에 없고 기관의 정관·보증규정에 있습니다. 그래서 대위변제 몇 건, 또는 얼마 이상이면 보증 금지 대상이 되는지는 어느 출처에도 나와 있지 않습니다.

담보인정비율은 이렇게 계산합니다

전세가율 상한은 주택가격의 90%입니다. 신규 계약은 2023년 5월 1일부터 적용됐고 갱신 계약은 2023년 12월 말까지 100% 기준이 유지된다고 보도됐습니다(국토교통부 2023-02-02 발표). 그 뒤 갱신 계약에 90%가 적용됐을 것으로 보이지만 정확한 적용일은 이 보도만으로 확인되지 않습니다. 주택가격이 3억원인 집이면 이렇게 됩니다.

주택가격 3억원 × 90% = 2억 7,000만원

등기부에 선순위채권이 잡혀 있으면 보증으로 받을 수 있는 금액은 그만큼 줄어드는 구조입니다. 다만 차감 방식의 구체적 산식과 주택가격을 어떤 값으로 잡는지는 HUG 보증규정 원문으로 확인하지 못했습니다. 선순위채권이 있는 집이라면 계약 전에 HUG 에 직접 확인하는 편이 안전합니다.

10월에 새로 생기는 요건은 없다. 넓어지는 것은 임대인 정보의 공유 범위다.

법은 2월 3일에 이미 바뀌었습니다 — 동의 없이 이력을 모을 근거

개인신용정보는 원칙적으로 본인 동의를 받아야 남에게 줄 수 있습니다. 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제32조 제1항부터 제5항까지가 그 동의 규정이고 같은 조 제6항은 동의 없이 제공할 수 있는 경우를 열거합니다(2026-08-13 시행).

제6항 신용정보회사등이 개인신용정보를 제공하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항부터 제5항까지를 적용하지 아니한다.

11. 제1호부터 제10호까지의 규정에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

그 대통령령이 2026년 2월 3일에 바뀌었습니다. 같은 법 시행령 제28조 제11항에 제4호가 신설됐습니다(대통령령 제36074호, 2026-02-03 공포·시행).

4. 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택의 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않아 임차인의 보증금반환채권을 보증 등 계약으로 양수한 자가 대위변제한 경우에 그 임대인에 대한 정보를 종합신용정보집중기관에 제공하거나 그로부터 제공받는 경우

이 한 호가 이번 조치의 법적 근거 전부입니다. 임대인의 동의를 받지 않고도 보증금 미반환 이력을 종합신용정보집중기관에 모으고 그곳에서 받아볼 수 있게 된 것입니다. 개정안은 2026년 1월 27일 국무회의를 통과했습니다(금융위원회).

보증기관 세 곳이 모두 이 구조 안에 들어옵니다. 시행령이 말하는 종합신용정보집중기관은 대통령령이 정한 금융기관 전체로부터 신용정보를 모으는 기관이고(같은 법 제25조 제2항 제1호), 그 금융기관 목록은 같은 법 시행령 제21조 제2항에 있습니다. 보도에서는 정보가 모이는 곳을 한국신용정보원으로 지목했습니다.

등록되는 정보의 성격도 이미 정해져 있습니다. 금융위원회 신용정보업감독규정 별표 6 「신용정보 등록 및 이용기준」은 "대위변제, 대지급 발생 현황"을 신용도판단정보로 등록하도록 정하고 있습니다(금융위원회고시 제2026-37호, 2026-08-13 발령·시행). 대출금 등의 연체 현황과 같은 칸에 놓인 항목입니다.

동의는 필요 없지만 통지는 필요합니다. 같은 법 제32조 제7항이 이 부분을 정합니다.

제6항 각 호에 따라 개인신용정보를 타인에게 제공하려는 자 또는 제공받은 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 개인신용정보의 제공 사실 및 이유 등을 사전에 해당 신용정보주체에게 알려야 한다.

불가피한 사유가 있으면 인터넷 홈페이지 게재 같은 방법으로 사후에 알리거나 공시할 수 있습니다. 임대인이 전혀 모르는 사이에 등록되는 구조는 아닙니다.

동의 예외는 법에, 구체적인 경우는 시행령에 있다. 2026년 2월 3일에 늘어난 것은 시행령 한 호다.

10월 1일에 실제로 바뀌는 것과, 소급되지 않는다는 것

먼저 근거의 무게를 밝혀 둡니다. 10월 1일 시행과 9월 21일 앱 조회라는 날짜는 2026년 9월 7일 언론 보도에서 나온 것입니다. 금융위원회·국토교통부·한국신용정보원·HUG 어디에서도 같은 내용의 공식 발표는 확인되지 않았습니다. 보증 3사가 공동으로 발표한 것으로 보도됐다는 정도로 읽는 편이 정확합니다. 시행령 신설만 금융위원회 보도자료와 법령 원문으로 확인됩니다.

그리고 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 공유 대상은 2026년 2월 3일 개정 시행령 시행 이후 발생한 미반환 임대인 정보라고 보도됐습니다. 다만 시행령 부칙(대통령령 제36074호)에는 "이 영은 공포한 날부터 시행한다"는 시행일 규정만 있고 적용례가 따로 없어 이 범위는 시행일 이후에 적용한다는 일반 원칙에 따른 것으로 보입니다.

기준일이 대위변제가 발생한 날인지 정보가 등록된 날인지는 어느 출처에도 나와 있지 않습니다. 2025년에 보증사고가 났는데 대위변제는 2026년에 이뤄진 경우가 여기서 갈리는데, 그 이상은 확인되지 않았습니다.

앱에 이력이 없다고 안전한 임대인이라는 뜻은 아닙니다. 2026년 2월 3일 이전에 난 사고는 보이지 않을 수 있습니다. 조회 결과가 깨끗하다는 것은 사고 이력이 없다는 증명이 아니라, 공유 대상 기간에 등록된 것이 없다는 의미에 가깝습니다. 그래서 앱 하나로 판단을 끝내면 안 됩니다.

계약 전에 확인하는 순서

안심전세앱의 「임대인 정보조회」 메뉴는 새로 생기는 것이 아닙니다. 2025년 5월 27일부터 있었습니다(국토교통부 2025년 5월 26일 안내). 이 메뉴가 제공하던 항목은 HUG 전세금반환보증 가입주택 보유 건수, 보증 금지 대상 여부, 최근 3년 동안 대위변제 발생 건수입니다. 보도에 따르면 2026년 9월 21일부터 여기서 보증 금지 여부를 확인할 수 있습니다.

조회에는 제약이 둘 붙습니다. 신청인당 월 3회로 제한되고 임대인 정보 제공까지 최대 7일이 걸립니다. 계약서에 서명하기 직전에 신청하면 결과가 늦게 옵니다. 집을 보러 다니기 시작할 때 신청해 두는 편이 낫습니다. 국토교통부는 별도로 앱에 57종 정보를 연계해 위험도를 안전·주의·위험으로 표시할 계획이라고 밝혔습니다(2026년 6월 18일). 이 계획이 9월 21일 보증 금지 여부 조회와 같은 사업인지는 확인되지 않았습니다.

가입 가능 여부는 임대인 쪽 사유와 주택 쪽 조건이 함께 걸립니다. 앱 조회 결과와 등기부등본의 선순위채권을 같이 봐야 하고 보증금이 주택가격의 90% 안에 들어오는지도 계산해 둬야 합니다.

이름이 비슷한 다른 보증과 구분해 두는 편이 좋습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항은 등록 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다고 정하는데(법률 제21065호, 2025-10-01 시행), 이것은 집주인이 가입하는 별개 상품입니다. 이번 글의 전세보증금반환보증은 세입자가 가입합니다. 이번 정보 공유가 임대사업자의 임대보증금보증 심사에도 적용되는지는 확인되지 않았습니다.

가입이 거절되면 사유를 두 갈래로 나눠 봐야 합니다. 주택 쪽 사유, 즉 담보인정비율이나 보증금 한도에 걸린 것이라면 보증금 조건을 다시 협의할 여지가 있습니다. 임대인 쪽 사유라면 세입자가 바꿀 수 있는 것이 없으므로 계약을 진행할지부터 다시 판단해야 합니다.

앱 조회는 월 3회, 결과는 최대 7일. 계약 직전에 신청하면 늦다.

근거와 참고

• 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 시행령 — 제28조 제11항 제4호(대통령령 제36074호, 2026-02-03 신설), 제21조 제2항
• 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 — 제32조 제6항·제7항, 제25조
• 주택도시기금법 — 제26조
• 민간임대주택에 관한 특별법 — 제49조 제1항
• 금융위원회 — 신용정보업감독규정 별표 6 「신용정보 등록 및 이용기준」(금융위원회고시 제2026-37호, 2026-08-13 발령·시행)
• 금융위원회 — 신용정보법 시행령 개정안 국무회의 의결(2026-01-27)
• 금융위원회 — 「'25년도 가계부채 관리방안」 발표(2025-02-27)
• 국토교통부 — 전세계약 전부터 임대인 동의 없이도 정보 확인 가능(2025-05-26)
• 국토교통부 — 전세보증금반환보증보험에 가입하려면?(2025-03-06)
• 국토교통부 — 보증보험 전세가율 90%로 낮춘다(2023-02-02)
• 국토교통부 — 안심전세앱 9월 서비스(2026-06-18)
• 파이낸셜뉴스 — HUG 보증사고·채권회수액 골든크로스(2026-05-24)
• 헤럴드경제 — HUG·HF·SGI 임대인 정보 공유(2026-09-07)

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.