부담부증여 양도소득세 발생 조건과 채무 인수분 계산 방법
전세보증금 5억원이 딸린 시세 10억원 아파트를 성년 자녀에게 넘기면, 자녀가 증여세 7,760만원을 내고 부모가 양도소득세 7,031만원에 개인지방소득세 703만1,000원을 따로 냅니다. 신고 기한은 두 세금 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 증여세만 계산하고 계약을 마치면 부모 쪽에 7,700만원가량이 예정에 없이 남습니다.
상속세 및 증여세법상 평가액 10억원, 부모의 취득 당시 실지거래가액 4억원, 보유기간 10년, 비조정대상지역 주택, 부모가 다른 주택도 보유한 경우를 가정한 금액입니다(각 조문 2026-01-01 시행 기준).
반대 방향도 있습니다. 인수한 채무를 서류로 입증하지 못하면 부모의 양도소득세는 아예 생기지 않는 대신 자녀의 증여세가 2억1,825만원으로 올라갑니다. 두 세금 중 유리한 쪽을 골라 맞바꿀 수는 없습니다. 둘은 같은 스위치에 물려 있습니다. 전세보증금이나 담보대출이 낀 부동산을 배우자·자녀에게 넘기기 전에 확인해야 할 조문과 계산 순서를 정리했습니다.
전세 5억원이 낀 10억원 아파트는 증여 5억원과 양도 5억원으로 쪼개진다.
부담부증여란 무엇인가, 언제 생기나
부담부증여는 재산을 무상으로 주는 증여인데, 그 재산에 딸린 채무를 받는 사람이 함께 떠안습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 "그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액"을 뺀 것으로 규정합니다(2025-10-01 시행). 이하 이 법을 상증세법으로 줄여 씁니다.
가장 흔한 사례는 전세를 놓은 아파트입니다. 상증세법 시행령 제36조 제1항은 공제되는 채무를 "증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금"으로 규정합니다(2026-02-27 시행). 임대인 지위를 자녀가 이어받거나 그 집에 걸린 담보대출을 자녀가 인수하는 경우가 여기에 해당합니다.
부담부증여를 찾는 이유는 증여세가 누진세율이기 때문입니다. 10억원을 그대로 증여하면 과세표준 9억5,000만원으로 30% 구간입니다. 채무 5억원을 뺀 5억원만 증여로 보면 과세표준 4억5,000만원으로 20% 구간이 됩니다(상증세법 제56조가 준용하는 제26조 세율, 2025-10-01 시행). 다만 빠져나간 5억원은 사라지지 않고 양도로 자리를 옮깁니다.
배우자·직계존비속 간에는 원칙적으로 증여세만 — 채무 인수 "추정" 규정
가족 간 부담부증여에는 별도의 조항이 붙습니다. 상증세법 제47조 제3항 본문입니다.
제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.
이 문장의 무게는 "추정한다"에 있습니다. 부부 사이나 부모·자녀 사이에서는 실제로 채무를 넘겼더라도 법이 먼저 넘기지 않은 것으로 본다는 뜻입니다. 원칙과 예외가 남남 간 거래와 정반대라서 "가족끼리는 증여세만 낸다"는 말이 여기서 나옵니다.
문제는 그 결과가 유리하지 않다는 데 있습니다. 채무액이 인수되지 않은 것으로 추정되면 제47조 제1항의 공제가 막혀 증여세 과세가액이 10억원 전액이 됩니다. 증여재산공제 5,000만원(상증세법 제53조 제1항 제2호, 2025-10-01 시행)을 빼면 과세표준 9억5,000만원, 납부세액 2억1,825만원입니다. 채무를 실제로 넘겼는데도 넘기지 않은 것으로 계산되면 증여세만 1억4,000만원 넘게 더 나옵니다.
객관적으로 인정되는 채무면 그 부분은 양도소득세 대상
같은 제47조 제3항에는 단서가 붙어 있습니다. 채무액이 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다"는 문장입니다. 여기서 말하는 대통령령이 상증세법 시행령 제36조 제2항입니다. 그 조항은 다시 같은 시행령 제10조 제1항 각 호로 연결됩니다(2026-02-27 시행). 제10조 제1항은 본래 상속재산의 채무 입증 방법인데 증여에는 제36조 제2항이 이를 준용시키는 구조입니다.
입증 방법은 채권자가 누구인지에 따라 갈립니다. 국가·지방자치단체와 금융회사에 대한 채무는 그 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로 입증합니다(제10조 제1항 제1호). 전세보증금처럼 그 밖의 사람에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정 및 이자 지급에 관한 증빙 등이 필요합니다(같은 항 제2호). 이 조항이 이자 지급 증빙을 요구하므로, 증여 뒤에도 부모가 대출 이자를 계속 부담하는 형태가 남아 있으면 채무를 넘겼다는 입증이 흔들릴 수 있습니다. 명의를 옮겼는지가 아니라 누가 실제로 부담하는지를 봅니다.
채무 입증 하나로 증여세와 양도소득세가 함께 갈린다.
입증이 되면 그 채무액은 세법상 "양도"가 됩니다. 소득세법 제88조 제1호 후단은 양도의 정의 안에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며"라고 적고 있습니다(2026-01-01 시행). 절세를 막기 위한 예외가 아니라 양도라는 말의 정의 자체라서 피해 갈 문언이 없습니다.
두 법을 잇는 고리는 소득세법 시행령 제151조 제3항입니다(2026-07-01 시행). 이 조항은 단서로 배우자·직계존비속 간 부담부증여 중 상증세법 제47조 제3항 본문에 따라 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액을 양도에서 제외합니다. 입증에 성공하면 제47조 제3항 단서로 추정이 깨지고 그 결과 이 단서의 제외 대상에서도 벗어나 채무액이 양도가 됩니다. 실패하면 양도소득세는 생기지 않지만 증여세가 전액으로 늘어납니다. 두 세금은 시소가 아니라 같은 스위치에 물려 있어 한쪽만 고를 수 없습니다.
채무액 비율로 나눠 계산한다
양도로 보는 부분의 양도차익은 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율로 안분합니다. 소득세법 시행령 제159조 제1항이 정한 공식입니다(2026-07-01 시행).
- 양도가액 = 상증세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액 × 채무액 ÷ 증여가액
- 취득가액 = 소득세법 제97조 제1항 제1호의 가액(실지거래가액) × 채무액 ÷ 증여가액
놓치기 쉬운 것은 양도가액의 출발점이 실거래가가 아니라 상증세법상 평가액이라는 점입니다. 증여세 신고 때 쓴 평가액이 그대로 양도소득세의 기준이 되므로 평가액이 올라가면 두 세금이 함께 늘어납니다.
양도가액과 취득가액에 같은 비율(채무액÷증여가액)을 곱한다.
계산 1 — 전세 5억원이 낀 시세 10억원 아파트
가정은 앞서 밝힌 그대로입니다(평가액 10억원, 전세보증금 5억원 인수·입증 성공, 취득 실지거래가액 4억원, 보유기간 10년, 비조정대상지역, 부모는 다른 주택도 보유, 성년 자녀, 직전 10년 내 동일인 증여 없음).
| 단계 | 증여세 — 자녀가 낸다 | 근거 |
|---|---|---|
| 과세가액 | 10억원 − 5억원 = 5억원 | 상증세법 제47조 제1항 |
| 증여재산공제 | 5,000만원 | 제53조 제1항 제2호 |
| 과세표준 | 4억5,000만원 | 제55조 제1항 제4호 |
| 산출세액 | 1,000만원 + (4억5,000만원 − 1억원) × 20% = 8,000만원 | 제56조 → 제26조 |
| 신고세액공제 3% | 240만원 | 제69조 제2항 |
| 납부세액 | 7,760만원 | — |
| 단계 | 양도소득세 — 부모가 낸다 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 10억원 × 5억원 ÷ 10억원 = 5억원 | 소득세법 시행령 제159조 제1항 제2호 |
| 취득가액 | 4억원 × 5억원 ÷ 10억원 = 2억원 | 같은 항 제1호 |
| 양도차익 | 3억원 | — |
| 장기보유특별공제 | 3억원 × 20%(10년 이상 11년 미만) = 6,000만원 | 소득세법 제95조 제2항 |
| 양도소득금액 | 2억4,000만원 | 제95조 제1항 |
| 기본공제 | 250만원 | 제103조 제1항 제1호 |
| 과세표준 | 2억3,750만원 | — |
| 산출세액 | 3,706만원 + (2억3,750만원 − 1억5,000만원) × 38% = 7,031만원 | 소득세법 제104조 제1항 제1호 → 제55조 제1항 |
| 개인지방소득세 | 703만1,000원 | 지방세법 제103조의3 제1항 제1호 |
| 납부세액 | 7,734만1,000원 | — |
위 표의 상증세법 조문은 2025-10-01, 소득세법·지방세법 조문은 2026-01-01 시행 기준입니다. 합치면 국세만 1억4,791만원, 개인지방소득세까지 더해 1억5,494만1,000원입니다. 다주택자 중과세율(소득세법 제104조 제7항)은 네 개 호 모두 조정대상지역 주택을 요건으로 하므로 이 사례에는 기본세율을 적용했습니다.
계산 2 — 채무 없이 10억원을 그대로 증여하면
같은 집을 채무 없이 전부 증여하거나, 채무를 넘겼지만 입증에 실패해 인수되지 않은 것으로 추정되면 증여세만 나옵니다. 과세표준 9억5,000만원에 5억원 초과 10억원 이하 세율(9,000만원 + 초과분 30%)을 적용하면 산출세액 2억2,500만원, 신고세액공제 675만원을 빼 납부세액 2억1,825만원입니다.
국세만 비교하면 1억4,791만원과 2억1,825만원으로 7,034만원 차이가 납니다. 다만 이 결과는 취득가액이 4억원이라는 가정에 전적으로 달려 있습니다. 취득가액이 1억원처럼 낮으면 안분된 양도차익이 커져 차액이 줄거나 반대가 될 수 있습니다. 보유기간이 짧아 장기보유특별공제를 못 받거나 조정대상지역 주택으로 중과 요건에 걸리면 또 달라집니다.
취득세는 국세와 판정이 다를 수 있습니다
지방세법 제10조의2 제6항은 제7조 제11항·제12항에 따라 유상으로 취득한 것으로 보는 채무부담액에는 유상승계취득의 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 무상취득의 과세표준을 적용한다고 정합니다(2026-01-01 시행). 그런데 지방세법 제7조 제12항은 채무액 상당 부분을 유상취득으로 보면서도 단서에서 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부담부증여는 제11항을 적용한다고 되돌립니다.
제7조 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보되, 공매·파산 처분·교환이거나 대가를 지급한 사실이 소득 증명 등으로 입증되는 경우에만 전체를 유상취득으로 본다고 규정합니다. 전세보증금 인수가 이 각 호 중 어디에 해당하는지는 사안에 따라 갈릴 수 있어 단정하지 않겠습니다. 국세에서 채무액이 양도로 잡혔다고 취득세도 자동으로 유상취득이 되지는 않으므로 취득세는 관할 시·군·구청이나 위택스에서 따로 확인하시기 바랍니다.
신고 기한과 가산세 — 두 세금을 따로 챙긴다
기한은 같지만 신고서와 납세의무자가 다릅니다. 증여세는 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다(상증세법 제68조 제1항, 2025-10-01 시행). 양도소득세는 증여자가 예정신고를 하는데, 소득세법 제105조 제1항 제3호가 부담부증여의 양도로 보는 부분에 대해 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 따로 정합니다(2026-01-01 시행). 일반 부동산 양도는 같은 항 제1호의 2개월이라, 일반 규정만 알고 있으면 기한을 잘못 셀 수 있습니다.
증여세와 부담부증여 양도세는 모두 3개월. 일반 부동산 양도는 2개월이다.
양도차익이 0이거나 손실이 나도 예정신고 의무는 남습니다. 제105조 제3항이 "양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다"고 못박습니다. 낼 세금이 없다고 판단해 건너뛰면 세액이 아닌 절차에서 문제가 생깁니다. 기한을 넘기면 얼마가 붙는지 계산 1의 양도소득세 7,031만원으로 보겠습니다. 부정행위가 아니고 납부고지 전에 183일 늦게 자발적으로 납부한 경우입니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 무신고가산세 20% | 1,406만2,000원 | 국세기본법 제47조의2 제1항 제2호 |
| 납부지연가산세(183일 × 1일 10만분의 22) | 약 283만원 | 제47조의4 제1항 제1호, 국세기본법 시행령 제27조의4 제1항 |
| 합계 | 약 1,689만원 | — |
국세기본법은 2026-08-11 공포·시행분, 시행령 이자율은 2026-02-27 시행 기준입니다. 납부고지를 받은 뒤에는 미납분의 3%(제47조의4 제1항 제3호)와 지정납부기한 이후 월 1만분의 67이 더해집니다.
반대로 가산세가 빠지는 자리도 있습니다. 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호의2는 상증세법 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 부담부증여의 양도로 보는 부분의 양도소득세 과세표준을 결정·경정한 경우 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(부정행위로 과소신고한 경우는 제외, 2026-08-11 시행). 다만 배제되는 것은 과소신고가산세뿐이고 무신고가산세와 납부지연가산세는 그대로 붙습니다. 금액이 불확실해도 기한 안에 일단 신고하는 편이 유리하게 설계된 셈입니다.
지금 내는 세금이 아닌 층도 하나 있습니다. 소득세법 제97조의2 제1항의 이월과세는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 수증자가 나중에 팔 때 적용되는 규정으로, 양도일부터 소급해 10년 이내에 증여받았다면 필요경비를 증여자의 취득가액 기준으로 계산합니다(2026-01-01 시행). 증여 시점에 따라 적용 범위가 달라질 수 있어 처분을 앞두고 있다면 개별로 확인해야 합니다.
정리
부담부증여는 채무를 넘기면 증여세가 줄지만 줄어든 만큼이 양도소득세로 옮겨 가는 구조입니다. 계약 전에 확인할 것은 세 가지입니다.
- 배우자·직계존비속 간에는 채무를 넘기지 않은 것으로 먼저 추정됩니다(상증세법 제47조 제3항). 임대차계약서·채권자확인서·이자 지급 증빙으로 입증해야 추정이 깨집니다(시행령 제36조 제2항 → 제10조 제1항 제2호).
- 입증이 되면 채무액 부분은 양도가 되어 증여자에게 양도소득세가 나옵니다(소득세법 제88조 제1호 후단, 시행령 제151조 제3항·제159조 제1항). 예시 조건에서는 자녀 증여세 7,760만원, 부모 양도소득세 7,031만원이었습니다.
- 신고는 두 세금 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고 양도차익이 없어도 예정신고 의무가 있습니다(소득세법 제105조 제1항 제3호·제3항). 넘기면 무신고가산세 20%가 붙습니다.
근거와 참고
- 상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무)
- 상속세 및 증여세법 시행령 제10조(채무의 입증방법등)
- 소득세법 제88조(정의)
- 소득세법 시행령 제151조(양도의 범위)
- 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산)
- 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고)
- 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
- 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
- 소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례)
- 상속세 및 증여세법 제68조(증여세 과세표준신고)
- 상속세 및 증여세법 제26조(상속세 세율)
- 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제)
- 국세기본법 제47조의2(무신고가산세)
- 국세기본법 제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세)
- 국세기본법 제47조의4(납부지연가산세)
- 국세기본법 시행령 제27조의4(납부지연가산세의 이자율 등)
- 지방세법 제7조(납세의무자 등)
- 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)
- 지방세법 제103조의3(세율)
- 국세청 — 양도소득세 법정 신고기한
- 국세청 — 증여세 신고납부기한
- 국세청 — 증여세 가산세
- 국세청 — 양도소득세 세액계산요령
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.