외국인 토지거래허가구역 2026년 8월 26일부터 1년 연장, 주거 6㎡ 초과 허가 대상
수도권 주택을 외국인 명의로 사거나 외국인에게 팔 때 관할 시·군·구의 허가 없이 맺은 계약은 효력 자체가 생기지 않고, 토지가격이 3억원이면 벌금 상한만 9,000만원입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항, 2023년 10월 19일 시행). 벌금은 계약 체결 당시 개별공시지가로 따진 토지가격의 30% 이하입니다. 이 허가 의무는 오늘도 그대로 살아 있고, 2027년 8월 25일까지 1년 더 이어집니다.
시점부터 정확히 해두겠습니다. 국토교통부는 2026년 8월 20일 보도자료로 이 구역을 1년 더 이어간다고 밝혔습니다. 새 지정기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지입니다. 오늘(2026년 8월 25일)은 아직 종전 지정(국토교통부 공고 제2025-1058호, 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일)의 마지막 날입니다. 새 지정이 적용되는 것은 내일부터지만, 허가 의무 자체는 오늘도 그대로 살아 있습니다. 오늘 밤에 규제가 사라지는 것도, 없던 규제가 새로 생기는 것도 아닙니다.
조심해서 볼 대목은 두 가지입니다. 언론이 전한 "인천 7개 구에서 9개 구"는 규제가 넓어진 것이 아니라 행정구역이 쪼개진 결과이고, 허가 면제 면적은 시행령 본문 숫자만 보면 오해하기 쉽습니다.
종전 지정의 마지막 날이 2026년 8월 25일, 새 지정기간의 첫날이 8월 26일이다. 두 기간은 끊기지 않고 이어진다.
무엇이 바뀌나 — 새 규제가 아니라 기간 연장입니다
이번 조치의 성격부터 짚으면 이미 있던 지정을 그대로 1년 더 끌고 가는 것입니다. 국토교통부 설명의 요지도 "2025년 8월에 지정한 토지거래허가구역 그대로 지정기간만 1년 연장"입니다. 대상 지역도 허가 기준도 종전과 같습니다.
지정 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(2024년 5월 17일 시행)입니다. 이 구역은 서울·경기·인천 세 개 시·도에 걸쳐 있어서 같은 조 제1항 제1호에 따라 시·도지사가 아니라 국토교통부장관이 지정합니다. 강남·송파 등의 서울시장 지정 허가구역과는 지정권자도 대상자도 다른 별개 제도입니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 새 지정기간 | 2026년 8월 26일 ~ 2027년 8월 25일 | 법 제10조(2024-05-17 시행), 국토교통부 2026-08-20 보도자료 |
| 종전 지정 | 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일(공고 제2025-1058호) | 경기부동산포털 지정현황 |
| 지정권자 | 국토교통부장관 | 법 제10조 제1항 제1호 |
| 허가 대상 용도 | 단독·다가구·다세대·연립·아파트 | 법 제10조 제1항 후단·제3항, 지자체 안내 |
| 허가 없이 계약하면 | 계약 효력 미발생 + 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 이하 벌금 | 법 제11조 제6항 / 제26조 제3항(2023-10-19 시행) |
지정의 효력은 공고한 날부터 5일 후에 생깁니다(법 제10조 제5항, 2024년 5월 17일 시행). 보도자료가 나온 2026년 8월 20일을 기준으로 세면 법이 정한 5일은 새 지정기간이 시작되는 8월 26일 전에 채워집니다. 다만 조문 문언에서 따져본 것이지 국토교통부의 유권해석은 아닙니다. 2026년 재지정 공고의 공고번호와 공고일자도 8월 25일 현재 확인되지 않았습니다.
지정이 이어지는 배경으로 국토교통부가 든 것은 거래량 변화입니다. 수도권 외국인 주택거래는 2024년 9월2025년 6월 6,024건에서 2025년 9월2026년 6월 4,397건으로 27% 줄었습니다. 같은 날 발표된 국토 외곽 섬 353곳 신규 지정은 목적이 다른 별개 건이므로 함께 묶어 읽으면 안 됩니다.
인천이 7개 구에서 9개 구가 된 이유
여러 매체가 "인천은 7개 구에서 9개 구로 늘었다"고 전했습니다. 숫자만 보면 규제가 넓어진 것처럼 읽히지만 같은 땅이 더 많은 자치구로 나뉜 결과입니다. 2026년 7월 1일 인천 행정구역 개편이 시행되면서 기존 중구·동구·서구 세 곳의 경계가 다시 그어졌습니다. 이때 중구가 둘로, 서구가 둘로 나뉘면서 허가구역 쪽에서 세는 자치구가 두 곳 늘었습니다(언론 보도 기준).
근거 법률은 「인천광역시 제물포구·영종구 및 검단구 설치 등에 관한 법률」(2025년 12월 30일 공포, 2026년 7월 1일 시행)과 「인천광역시 서구 명칭 변경에 관한 법률」입니다. 중구의 내륙 지역과 동구가 하나로 합쳐지고 중구의 섬 지역이 따로 떨어져 나갔으며 서구가 남부와 북부 둘로 나뉘었습니다. 행정안전부 소관 법률에 따른 지방행정체제 변경이지 부동산 규제와는 계통이 다릅니다.
행정구역 개편으로 자치구 개수가 늘었을 뿐, 허가구역에 들어가는 땅의 범위가 넓어진 것은 아니다.
그래서 자치구 개수만 보고 "인천 규제가 강화됐다"고 읽으면 방향이 어긋납니다. 국토교통부가 밝힌 요지가 "그대로 지정기간만 1년 연장"이기 때문입니다. 다만 어느 자치구가 허가구역에 들어가는지, 그 명단은 2026년 8월 25일 현재 공고 원문으로 확인되지 않았습니다. "9개 구"라는 숫자도 언론 보도 기준입니다. 자기 주소지가 대상인지는 관할 구청에서 확인해야 합니다.
우리 집도 대상인가 — 6㎡ 초과라는 함정
허가에는 면적 기준이 있어서 일정 면적 이하는 허가를 받지 않아도 됩니다(법 제11조 제2항 제1호, 2024년 5월 17일 시행). 면적은 이 조항의 위임을 받은 시행령이 정합니다. 문제는 이 숫자를 어디서 보느냐입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 본문(2026년 5월 29일 시행)만 보면 도시지역 주거지역은 60㎡, 상업·공업지역은 각 150㎡, 녹지지역은 200㎡가 기준이라서 "우리 집은 대상이 아니겠다"고 넘기기 쉽습니다.
그런데 같은 항에는 단서가 붙어 있습니다. 국토교통부장관이 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하 범위에서 따로 정하여 공고하면 그 공고 면적을 따른다는 내용입니다. 이 구역은 그 단서에 따라 따로 공고돼 있고, 공고 면적은 시행령 본문의 정확히 10%입니다. 법이 허용하는 하한까지 내려간 값이라 규제 강도로는 가장 센 쪽입니다.
| 용도지역 | 시행령 제9조 제1항 본문 | 이 구역 공고 기준 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ 초과 | 6㎡ 초과 | 10% |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 | 15㎡ 초과 | 10% |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 | 15㎡ 초과 | 10% |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 | 20㎡ 초과 | 10% |
| 농지 | 500㎡ 초과 | 50㎡ 초과 | 10% |
| 임야 | 1,000㎡ 초과 | 100㎡ 초과 | 10% |
기준면적은 시행령 조문시행일 2026년 5월 29일 기준, 공고 기준은 국토교통부 공고 제2025-1058호에 대한 지자체 안내 기준이다.
주거지역 6㎡가 어떤 의미인지는 아파트를 떠올리면 잡힙니다. 아파트에서 따지는 면적은 전용면적이 아니라 등기부의 대지지분인데, 대지지분이 6㎡ 이하인 아파트는 흔치 않습니다. 이 구역 안에서는 사실상 대부분의 주택 거래가 허가 대상이 되는 셈입니다.
시행령 본문 숫자만 보면 대상이 아니라고 오해하기 쉽다. 실제 기준은 그 10분의 1이다.
허가 대상 용도는 단독·다가구·다세대·연립·아파트입니다(법 제10조 제1항 후단 및 제3항). 오피스텔·상가·나대지가 이 목록에서 어떻게 다뤄지는지는 공고 원문으로 확인되지 않았습니다.
허가는 어떻게 받나 — 공동신청과 자금조달계획
허가 의무가 생기는 계약은 대가를 받고 소유권이나 지상권을 넘기거나 설정하는 계약입니다(법 제11조 제1항, 2024년 5월 17일 시행). 매매가 대표적이고 허가받은 사항을 바꿀 때도 다시 허가를 받아야 합니다. 반대로 증여나 상속처럼 대가가 오가지 않는 취득은 제11조 제1항의 허가 대상이 아닙니다.
가장 자주 어긋나는 지점은 신청 주체입니다. 허가는 매수인 혼자 내는 것이 아니라 계약 당사자가 공동으로 신청합니다. 외국인 매수인만의 일이라고 생각해 매도인이 손을 놓고 있으면 신청 자체가 진행되지 않습니다. 신청서에는 계약내용과 토지이용계획, 취득자금 조달계획을 적습니다(법 제11조 제3항). 조달계획이 바뀌면 취득 토지의 등기일까지 변경사항을 낼 수 있습니다(같은 항 단서).
처리 기간은 조문을 그대로 읽는 편이 낫습니다. 법 제11조 제4항은 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가나 불허가 처분을 하도록 정할 뿐입니다. 현행 조문에 "15일"과 같은 숫자는 없습니다. 시중 글의 일수는 조문 근거가 아닙니다. 대신 같은 조 제5항에 따라 처리기간 안에 허가증 발급도, 불허가 통지도, 선매협의 진행 통지도 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가가 있는 것으로 봅니다. 선매협의 통지가 오면 이 자동 허가 간주는 적용되지 않습니다(제11조 제4항 단서).
허가 없이 계약하면 — 무효와 벌금 두 갈래
허가를 건너뛴 계약에는 두 갈래 제재가 동시에 따라옵니다. 첫째는 사법상 효력입니다. 법 제11조 제6항은 "제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다"고 정합니다. 계약금이나 잔금을 주고받았더라도 소유권 이전 효과가 생기지 않아 등기는 물론이고 이미 오간 돈을 두고 다툼이 생깁니다.
둘째는 형사처벌입니다. 법 제26조 제3항(2023년 10월 19일 시행분, 현행 조문시행일은 2024년 5월 17일이고 내용은 같습니다)은 허가 없이 계약을 체결하거나 속임수·부정한 방법으로 허가를 받은 사람에게 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30 이하 벌금을 규정합니다. 기준값은 실거래가가 아니라 계약 체결 당시의 개별공시지가라서 통상 실거래가보다 낮게 산출됩니다.
벌금을 낸다고 계약이 살아나지 않는다. 두 갈래는 서로 별개로 작동한다.
벌금이 얼마나 되는지 — 가정치로 계산해보면
가정으로 계산해봅니다. 아파트 대지지분이 30㎡이고 계약 체결 당시 개별공시지가가 1㎡당 1,000만원이라면, 기준이 되는 토지가격은 30㎡ × 1,000만원 = 3억원입니다. 여기에 100분의 30을 곱하면 9,000만원이 나옵니다. 대지지분과 공시지가는 계산 구조를 보이기 위해 놓은 가정치이며 특정 단지의 실제 공시지가가 아닙니다.
이 9,000만원은 정액이 아니라 상한입니다. 실제 선고 금액은 법원이 사안에 따라 정하고 징역형과는 선택형으로 병존합니다. 여기에 더해 계약 자체는 법 제11조 제6항에 따라 여전히 효력이 없습니다. 벌금을 물면 거래가 유효해지는 구조가 아니라는 점이 가장 오해가 잦은 대목입니다.
한 가지 더 구분할 것이 있습니다. 같은 법 제26조 제2항의 2천만원 이하 벌금은 제9조(군사기지·보호구역, 지정문화유산 등에서 외국인등이 토지를 취득할 때의 허가)를 어긴 경우에 적용되는 별개 제도입니다. 이번 재지정은 제10조·제11조 트랙이라 2천만원을 여기에 갖다 붙이면 금액이 몇 배 달라집니다.
산 뒤에도 남는 의무 — 2년 이용 의무와 이행강제금
허가를 받아 취득했다고 끝이 아닙니다. 법 제17조 제1항은 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무를 두고 그 기간을 5년 범위에서 대통령령으로 정하도록 합니다. 시행령 제14조 제2항(2026년 5월 29일 시행)은 자기 거주용 주택용지로 이용하려는 경우 등에는 그 기간을 2년으로 정합니다. 기산점은 계약일도 허가일도 아닌 토지 취득일이라서 잔금과 등기 일정에 따라 의무 종료 시점이 달라집니다.
예외가 전혀 없는 것은 아닙니다. 시행령 제14조 제1항에는 해외이주, 병역, 자연재해 등의 사유가 열거돼 있습니다. 다만 어떤 사정이 여기에 해당하는지는 개별 판단이라 예외라고 스스로 결론 내고 이용 목적을 바꾸면 아래 이행강제금 문제로 이어질 수 있습니다.
이용 의무를 어기면 이행명령이 나가고 명령을 이행하지 않으면 법 제18조 제2항·제3항에 따라 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금이 부과됩니다. 한 번으로 끝나지 않고 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복 부과됩니다. 다만 이용 의무기간이 지난 뒤에는 새로 부과하지 못하고(제18조 제4항), 이행명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다(제18조 제5항).
정리
수도권 외국인 토지거래허가구역은 2027년 8월 25일까지 1년 더 이어집니다. 새 규제가 아니라 종전 지정의 연장이고, 인천 자치구 수가 늘어난 것도 2026년 7월 1일 행정구역 개편의 결과입니다.
면적 기준은 시행령 본문의 60㎡가 아니라 공고된 6㎡ 초과입니다. 허가는 매도·매수인이 공동으로 신청하고 신청서에 취득자금 조달계획이 들어갑니다.
허가를 건너뛰면 계약은 효력이 생기지 않고(법 제11조 제6항), 별도로 벌금이 따릅니다(법 제26조 제3항). 취득 후에도 2년 이용 의무가 남습니다. 주택 규제가 대출 쪽에서 어떻게 맞물리는지는 비거주 1주택자 전세대출 제한에서 따로 정리했습니다.
근거와 참고
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 — 국가법령정보센터, 제10조·제11조·제17조·제18조·제26조
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 — 국가법령정보센터, 제9조·제14조(2026-05-29 시행)
- 외국인 투기 방지를 위해 토지거래허가구역이 1년간 연장된다 — 국토교통부, 2026-08-20
- 국토 외곽 섬지역 353곳, 외국인 토지거래허가구역 신규 지정 — 국토교통부, 2026-08-20 (별개 건)
- 경기부동산포털 토지거래허가구역 지정현황 — 경기도
- 서울부동산정보광장 토지거래허가구역 지정현황 — 서울특별시
- 인천광역시 행정체제 개편 안내 — 인천광역시, 2026-07-01 시행
- 토지거래허가(외국인 등) 안내 — 안양시 만안구, 국토교통부 공고 제2025-1058호 기준
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.